作者：余飛

(資料圖片僅供參考)

01

碧桂園官宣

最近，房地產(chǎn)所有的焦點，都落在了碧桂園身上。誰讓它是恒大倒下之后的宇宙第一大房企呢。

之前關(guān)于碧桂園暴雷的小作文，滿天飛。但是，需要澄清一點的是，截止到目前，碧桂園仍沒有暴雷，也即仍沒有實質(zhì)性違約。

8月8日，碧桂園正面回應(yīng)，有兩筆美元債票息2256萬美元（約合人民幣1.6億元）沒有支付，主要是公司賬面上可動用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性流動壓力。

不過，這兩筆美元債都有30天的支付寬限期，在寬限期內(nèi)，如果支付，就不算違約。如果寬限期內(nèi)沒有支付，才算真正的違約和暴雷。

當(dāng)然，雖然有30天寬限期，但是碧桂園的確走到看暴雷的邊緣，很有可能走上恒大的老路。

8月10日晚，碧桂園發(fā)布公告，正式官宣：

根據(jù)其初步評估，今年上半年，碧桂園預(yù)計凈虧損為約450億元至550億元。

半年虧損450億至550億，這是難以想象的，相當(dāng)于一天虧損3億左右。而去年同期，碧桂園還盈利19.1億元。

如果把時間再往前推，2019年、2020年和2021年三年，碧桂園的凈利潤還分別高達612億、541億和410億，是行業(yè)內(nèi)最賺錢的房企之一。

轉(zhuǎn)變太過，一年時間，滄海桑田。碧桂園在公告中，也直接說明了虧損的原因：

自2021年以來，行業(yè)步入了前所未有的困難時期，多重不利因素疊加，導(dǎo)致行業(yè)銷售和公開市場融資面臨嚴(yán)峻的困難和挑戰(zhàn)。2023年1–7月，集團實現(xiàn)權(quán)益銷售金額 人民幣1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%；7月單月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額人民幣121億元，連續(xù)第四個月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

02

什么拖垮了碧桂園

是什么拖垮了碧桂園？

現(xiàn)在討論這個問題，似乎意義不大，但不妨一看。

碧桂園自己說，是市場行情困難，房子賣不出去，銷售額極速下降。這的確是原因之一，在各種融資渠道收緊的背景下，銷售回款是房企僅有的擴大現(xiàn)金流的渠道。

市場還有一種聲音。比如深圳地產(chǎn)大咖朱文策表示，是保交樓壓力拖垮了碧桂園。

自去年樓市風(fēng)波以來，保交樓便成了一項政治任務(wù)，在高層召開的關(guān)于房地產(chǎn)的每一場會議中，這個話題都繞不開。

碧桂園去年交付了70萬套，是排在第二第三名恒大、萬科的2倍多。占交付數(shù)量前50房企的17.5%。

今年上半年，碧桂園交付了27.8萬套，預(yù)計全年交付70萬套。

保交樓，是天經(jīng)地義的，老百姓出錢買房，最終收房，自然之理也。但是，在所有房企都現(xiàn)金流緊張的背景下，加快保教樓的任務(wù)，消耗了很多房企的現(xiàn)金流。

在過去正常的周期中，各項融資渠道都打開的背景下，強調(diào)保交樓沒問題，現(xiàn)在的周期中，則成為了壓垮房企的最后一根稻草。

我同意這個觀點，這相當(dāng)于叫一個病殃殃的人參加百米競賽，不斷催促人家跑快點，最后絆倒摔跤躺進ICU，不可避免。

但是，這都不是房企暴雷的根本。

就好比一個人，市場好的時候多賺點，市場不好的時候，少賺點。如果市場環(huán)境不好，立刻就倒下，那只能是自身有問題。

政府站在購房者角度強調(diào)保交樓，沒有任何問題，房企作為銷售方，完成保交樓也是天經(jīng)地義。

房企在保交樓的過程中倒下，根本原因是過去擴張?zhí)^，舉債太過，躺在債務(wù)中瘋狂快周轉(zhuǎn)，日子過得太舒坦，導(dǎo)致債務(wù)累累。

但現(xiàn)在事情已經(jīng)發(fā)生，再說過去，已經(jīng)沒有了意義。

當(dāng)下是要不要救，救不救得起來的問題。這個問題的歸根結(jié)底，是碧桂園能不能倒下。

03

碧桂園能不能倒下

靠碧桂園自己，完全救不了自己。

第一，表面上看，碧桂園仍沒有到山窮水盡的地步，實際上資產(chǎn)已經(jīng)大打折扣。

從2022年的財報來看，碧桂園的總資產(chǎn)有1.74萬億。

同期的總負債，1.43萬億。

還沒有到資不抵債的地步。

但是，資產(chǎn)是浮動的，而債務(wù)則是恒定的，而且債務(wù)會隨著時間推移利息增加而增加。

資產(chǎn)值不值錢，和企業(yè)本身的狀況有直接關(guān)系。

你好的時候，資產(chǎn)1.74萬億就是1.74萬億，不好的時候，1.74萬億則要大打折扣。因為如果你想將資產(chǎn)變現(xiàn)，必須折價才會有人接盤。

更何況，碧桂園的資產(chǎn)，大多都在行情慘淡的三四線城市。

碧桂園2022年財報顯示，其權(quán)益合同銷售金額，60%由三四線城市貢獻。

來源：碧桂園2022年財報

同時，碧桂園在最新的報告中表示，凈資產(chǎn)充足、土儲充裕，截至2022年年底，凈資產(chǎn)約3096億元，總權(quán)益可售資源約12083億元。

但這些土地儲備，同樣大部分都在低能級城市中。

這些資產(chǎn)即便想賣出套現(xiàn)，也非賤賣不可，而且當(dāng)下的環(huán)境，賤賣不一定有人接盤。

所以，表面上看碧桂園仍沒有資不抵債，但實際上，資產(chǎn)已經(jīng)大打折扣。

第二，后面的銷售會更難，房子更難賣出去。

這個論斷，一方面是市場決定的。當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，都在降低負債表，由于收入和就業(yè)不穩(wěn)定，買不起房的人越來越多。房子越來越難賣。

另一方面，碧桂園已經(jīng)身陷險境，對于一個處在危險中的房企，還有多少人敢買。即便是大降價，大家也都會謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。

僅此兩條，碧桂園就很難完成自救。

想要救碧桂園，必須官方出手才行。

8月11日，濟南日報報業(yè)集團旗下的經(jīng)濟觀察報發(fā)布一篇《對碧桂園，該拉還得拉一把》文章，看來主流媒體也在呼吁。

作為一個具備獨立之精神、自由之思想的個體，我的觀點是，的確該拉扯碧桂園一把。

第一，現(xiàn)在救碧桂園，不是救碧桂園這家企業(yè)，而是就身系碧桂園的數(shù)萬家企業(yè)、數(shù)十萬員工與家庭、還有大一堆買了碧桂園房子的家庭。

公開數(shù)據(jù)顯示，碧桂園地產(chǎn)員工總?cè)藬?shù)69932人，碧桂園服務(wù)員工人數(shù)227759人，其員工總數(shù)接近30萬人，是員工最多的地產(chǎn)公司。

碧桂園一旦倒下，這些人中絕大部分將失業(yè)，不但帶動不了就業(yè)，還會給社會帶來較大的失業(yè)率。

同時，碧桂園地產(chǎn)的合作供應(yīng)商總數(shù)33207家，影響了3.3萬家上下游企業(yè)。碧桂園一旦倒下，這些企業(yè)中有多少會跟著一起倒下？

同時，還有一大批買了碧桂園房子還沒收房的家庭，也會跟著一起倒霉。

第二，碧桂園倒下，對所有在努力保交付、努力維護運行穩(wěn)定、維護投資人債權(quán)人利益的企業(yè)而言，不僅膽寒，更是心寒。

第三，作為民營房企龍頭的碧桂園一旦倒下，其產(chǎn)生的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)無法估量。不僅會將最近一段時間出臺的各種政策利好完全對沖，還會加大市場的蕭瑟程度。

試問，碧桂園都倒了，還有誰家的房子，能夠安心購買？龍湖嗎，萬科嗎，誰知道他們又會發(fā)生什么？就像誰曾料想到碧桂園會發(fā)生現(xiàn)在的情況一樣。

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