萬達集團又一個壞消息！王健林慌不？

來源：財通社

【資料圖】

作者：楊波

萬達集團，又出重磅消息。剛剛，萬達集團在大連萬達商管中的所有股權均被凍結了。而珠海萬達商管公司的IPO又一波三折，近期更是傳出財務造假，虧空400億等負面消息。

萬達，究竟怎么了？

股權全部被凍結

日前，據(jù)企查查APP顯示，大連萬達集團股份有限公司（簡稱“萬達集團”）所持有的大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（簡稱“大連萬達商管”）19.79億元股權被凍結，執(zhí)行法院為上海市虹口區(qū)人民法院。

企查查數(shù)據(jù)顯示，大連萬達商管的第一大股東為萬達集團，持股比例為52.97%，認繳出資額為197900萬元。

如此說來，萬達集團在大連萬達商管中的所有股權均被凍結了。凍結時間為2023-06-05至2026-06-04，凍結緣由是財產(chǎn)保全。

資料顯示，大連萬達商管是萬達集團旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運營的唯一業(yè)務平臺。也是全球規(guī)模最大的商業(yè)物業(yè)持有及管理運營企業(yè)。2014年12月23日曾在香港聯(lián)交所上市，2016年9月27日主動退市。

目前，這部分股權被凍結的原因還不得而知。

正在著力沖刺IPO的企業(yè)——珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（簡稱“珠海萬達商管”）就是大連萬達商管的重要子公司，持股比例為69.9862%。但是IPO一波三折，到目前為止還沒有拿到“通關卡”。

就在上個月，市場突然傳出諸多萬達的“負面消息”，比如傳言“萬達需提前歸還13億美元債務”“萬達商管業(yè)績造假”“業(yè)績虧空400億將被收購”“萬達擬出售20個商業(yè)項目”等。

壞消息滿天飛。

這一次，萬達集團的持股被凍結，很可能是集團債務違約導致的。只是目前尚不清楚申請財產(chǎn)保全人是誰。

但可以明顯感覺到，債權人有點“坐不住了”。

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緊接著，評級機構“出手”了。

6月5日，標普將大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司長期發(fā)行人信用評級由“BB+”下調(diào)至“BB”。同時，將萬達商業(yè)地產(chǎn)(香港)有限公司的長期發(fā)行人信用評級以及由萬達香港提供擔保的高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級由“BB”下調(diào)至“BB-”。所有評級維持在負面評級觀察名單。

標普表示，主要原因是“母公司流動性減弱”。一是由于珠海萬達商管IPO延期，萬達集團融資渠道不斷收窄，風險增大。二是萬達商業(yè)的姊妹公司萬達地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷售低于預期，使該集團的情況進一步惡化。

事實可能也的確如此。

作為“全村的希望”，珠海萬達商管IPO遲遲未能“成功通關”。

6月2日，證監(jiān)會國際部對珠海萬達商管提出了六大問題，分別涉及：分紅、內(nèi)控制度、商場出租率否存準確、控股股東短期償債風險情況以及上市募集資金的用途等方面。核心要點依然是：珠海萬達商管與母公司萬達集團的關系，涉及上市平臺的獨立性、關聯(lián)交易、資金往來、股權回購等，比如“對賭協(xié)議”所設計的關于珠海萬達上市時間和實現(xiàn)業(yè)績有關的股權回購、提前還債等安排。

其實早在5月26日，大連萬達商管曾發(fā)布公告，對近期市場傳言一一做出說明。

具體而言：

一是萬達集團確實存在三筆境外銀團貸款，共13億美元。如果珠海萬達商管未能在2023年5月8日前完成上市，假如超過66.67%份額的參貸行要求還款，則萬達集團需歸還貸款。但是，目前沒有銀行要求萬達集團提前還款。這些貸款已經(jīng)做了延期。

二是萬達商管業(yè)績造假的傳聞，公告表示所有財務數(shù)據(jù)都是審計機構確認過的，沒有問題。（對于出租率造假的傳言，并未正面回應）

三是傳聞萬達地產(chǎn)集團因虧空400億被華潤集團收購，公告直接予以否認。

四是傳聞萬達商管考慮出售20家購物中心，也予以否認。并表示這些資產(chǎn)可以通過ABS、PreREITs及REITs等金融手段進行融資，盤活（意思是“不必出售”）。

盡管已經(jīng)做出回應，但顯然，監(jiān)管層還想得到更細致的答案。

現(xiàn)金流異常緊張

正如標普所言，“母公司流動性減弱”。也就是壓力都給到了集團。

標普認為，在中國低線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)疲軟的背景下，萬達集團的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務面臨運營阻力。但是，目前沒有關于萬達地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)。

不過，在泥沙俱下的背景下，低線城市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的現(xiàn)金流，實在難言樂觀。

我們再來看大連萬達商管的數(shù)據(jù)。

4月28日，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司發(fā)布2022年審計報告。2022年，大連萬達商管總資產(chǎn)5959.59億元，總負債2988.76億元，凈資產(chǎn)2970.83億元。

大連萬達商管實現(xiàn)營業(yè)收入493.14億元，同比增長4.7%；歸母凈利潤123.01億元，同比下降7.46%。期間，大連萬達商管短期借款增加948.74%至50.46億元，一年內(nèi)到期的非流動負債增長304.12%至687.67億元。此外，期內(nèi)由于償還有息負債本息等原因，大連萬達商管的貨幣資金下降49.75%至217.11億元。

短短一年 ，大連萬達商管的現(xiàn)金流迅速惡化。

再來看擬IPO企業(yè)，珠海萬達商管的數(shù)據(jù)。

2022年珠海萬達商管商業(yè)運營收入271.2億元，主營業(yè)務利潤129.84億元；總資產(chǎn)228.86億元，凈資產(chǎn)72.33億元。

通過對比，可以很明顯看到，珠海萬達商管的總資產(chǎn)僅占大連萬達商管的3.84%，卻貢獻了近55%的營收以及絕大部分利潤。因為珠海萬達商管是個輕資產(chǎn)公司，主營業(yè)務是提供商業(yè)管理服務、物業(yè)管理服務及增值服務。資產(chǎn)輕，收入高，利潤好。

但是萬達廣場等重資產(chǎn)以及龐大的債務，都“巧妙的”放在了大連萬達商管里。這樣一來，把珠海萬達商管單獨拎出來IPO，就是最靚的仔，就能獲得更高的估值。這或許就是王首富極力推動珠海萬達商管上市的“小九九”。

為了支撐這一IPO目標，早在2021年，萬達引來了PAG、碧桂園、騰訊、螞蟻等戰(zhàn)略投資380億元持股21.17%。當時珠海萬達商管的估值已高達1800億元。作為履約，萬達和投資方簽訂對賭協(xié)議，一是承諾于2023年底上市，二是2021年到2023年累計凈利潤要超過220億元。如果不能成功上市，萬達商管集團需向上市前投資者支付約300億元股權回購款。

明股實債。這或許就是最近王首富焦頭爛額的原因。

萬達也要暴雷？

萬達面臨兩大壓力。一方面，在中國低線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)疲軟的背景下，萬達集團的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務或面臨回款壓力。另一方面，大連萬達商管的現(xiàn)金流不斷惡化。

市場對于商場“出租率”始終存疑。根據(jù)披露，2022年，珠海萬達商管商鋪出租率高達98%。

早在今年3月份，有自稱萬達商管的員工在社交媒體爆料，，珠海萬達商管過去幾年財務造假嚴重，全國的項目都在造假，就瞞著老王一個人。

這一次，證監(jiān)會國際部也明確要求詳細解釋這個問題。

財務造假，可不是兒戲！

5月26日的公開解釋，并未說透這個問題。不知道這一次，萬達如何詳細解釋。

總體而言，如果萬達的兩大現(xiàn)金奶牛地產(chǎn)、商管不及預期，那只能通過“甩賣資產(chǎn)”或“借新還舊”來維持。事實上，今年以來，萬達重啟了停滯已久的海外融資，發(fā)行了中期票據(jù)，抵押了萬達酒店發(fā)展多數(shù)股權進行融資，并且內(nèi)部號召員工“節(jié)衣縮食”過冬。

無風不起浪。所謂的傳言，大多有其發(fā)源地。

如果這次上市失敗，那300億對賭的錢，怎么還呢？在本輪房地產(chǎn)下行周期初始，王首富及時甩賣資產(chǎn)，幸運的沒有在本輪房企危機中暴雷，不知道這一次能不能順利扛過去？

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