泰禾黯然退市，黃其森做錯(cuò)了什么？

未來(lái)泰禾能否涅槃重生？

【資料圖】

作者 | 長(zhǎng)帆 賈賀輝

來(lái)源 | 雷達(dá)Finance

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這是泰禾最后的收盤價(jià)。

因連續(xù)20個(gè)交易日收盤價(jià)低于1元，按照深交所《股票上市規(guī)則》，泰禾已連續(xù)觸發(fā)面值退市。而因觸及交易類強(qiáng)制退市情形而終止上市的公司，股票不進(jìn)入退市整理期。

在一些房地產(chǎn)從業(yè)人士看來(lái)，泰禾股票早已失去了融資功能，退市對(duì)公司影響并不大。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年泰禾銷售金額超過(guò)千億，2018年達(dá)到1300億，連續(xù)兩年位居中國(guó)房企20強(qiáng)。

為何短短數(shù)年，泰禾淪落至此？

高杠桿埋雷

和眾多草根的閩系房企創(chuàng)始人不同，黃其森在創(chuàng)業(yè)之前，就是一位高端人才。

在中國(guó)建設(shè)銀行福建分行工作8年后，黃其森于1996年創(chuàng)立泰禾集團(tuán)。

2002年初，黃其森率領(lǐng)泰禾團(tuán)隊(duì)從福州毅然進(jìn)京，開(kāi)發(fā)“運(yùn)河岸上的院子”。

彼時(shí)，黃其森雄心勃勃，邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)外十幾位建筑、文學(xué)領(lǐng)域的大師會(huì)商，其中包括張永和、艾未未等人，打造別墅產(chǎn)品。

“大師會(huì)商”的產(chǎn)品非常震撼，房地產(chǎn)上下游來(lái)參觀的人很多，但市場(chǎng)并不買賬，整個(gè)項(xiàng)目去化緩慢。

為了擺脫困局，泰禾在產(chǎn)品力上下功夫，在建筑外圍增加了4米高的院墻，裝飾了由曲陽(yáng)工匠專門為明清兩代皇宮手工定制的皇家雕塑，確定了坊巷布局和中式院落結(jié)構(gòu)的格調(diào)。逐漸形成泰禾鼎鼎大名的“中國(guó)院子”系列。

2009年8月，“運(yùn)河岸上的院子”二期正式亮相。借助樓市回暖的東風(fēng)，“運(yùn)河岸上的院子”在開(kāi)盤兩個(gè)月內(nèi)包攬北京500萬(wàn)以上別墅銷售的“雙冠王”，成交套數(shù)和成交金額均為第一。泰禾“中國(guó)院子”一戰(zhàn)封神。

2010年，泰禾集團(tuán)借殼福建三農(nóng)成功上市，成為當(dāng)年國(guó)內(nèi)唯一一家成功上市的房地產(chǎn)企業(yè)，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。

2013年，是泰禾的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這一年泰禾豪擲195.3億元在北京、上海等收下12幅地塊，地產(chǎn)大佬“任大炮”都感慨“老黃有點(diǎn)瘋”。也是在這一年，泰禾正式確立“院子系”產(chǎn)品在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開(kāi)。

2017年，泰禾發(fā)布了包括主入口門頭、院門壁燈、抱鼓石、門鈸等十項(xiàng)設(shè)計(jì)的“院子系”十大產(chǎn)品營(yíng)造法專利。

公司的院子系產(chǎn)品的豐富度也被進(jìn)一步拓展，泰禾先后推出了園系、大院系、府系、灣系和小鎮(zhèn)系等不同定位的產(chǎn)品系列。與此同時(shí)，泰禾在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、中部區(qū)域大規(guī)模拿地，布局超過(guò)20個(gè)城市。

大舉擴(kuò)張推升了公司銷售額。2017年12月29日，中國(guó)指數(shù)研究院等權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布了《2017年中國(guó)房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜》。其中，泰禾集團(tuán)以1010億元的銷售成績(jī)，強(qiáng)勢(shì)躋身中國(guó)房企15強(qiáng)。

彼時(shí)，信心滿滿的黃其森，在面對(duì)媒體時(shí)表示，未來(lái)泰禾將繼續(xù)“高歌猛進(jìn)”：2018年，泰禾集團(tuán)銷售額的目標(biāo)是再翻一番至2000億元。同時(shí)，爭(zhēng)取在2018上半年將負(fù)債率降到79%，下半年降到75%。

黃其森2000億目標(biāo)最終未能實(shí)現(xiàn)。根據(jù)2018年底中國(guó)指數(shù)研究院公布的銷售額榜單中，泰禾以1456億的業(yè)績(jī)位列榜單的第20名。

泰禾降負(fù)債的目標(biāo)也沒(méi)能實(shí)現(xiàn)，截至2018年年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為86.88%。

事實(shí)上，支撐泰禾銷售額快速增長(zhǎng)的是公司大手筆加杠桿。自2010年3月借殼*ST三農(nóng)至2018年度，泰禾集團(tuán)總負(fù)債年復(fù)合增長(zhǎng)率為67.08%，相應(yīng)總資產(chǎn)增長(zhǎng)為61.78%，債務(wù)增速超越資產(chǎn)增速。

此外，2018年，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物減少16.85億元。

2019年，泰禾積極抓回款，并發(fā)行了利息高達(dá)15%的債券，最終實(shí)現(xiàn)了該年的債務(wù)償還。

但泰禾錢緊的格局并未改變。2020年4月1日，被北京市第四中級(jí)人民法院立案強(qiáng)制執(zhí)行1.34億元，在4月3日，被上海市寶山區(qū)人民法院立案強(qiáng)制執(zhí)行555.35萬(wàn)元。

最終，在2020年7月，泰禾的“雷”終于爆了，正式出現(xiàn)公募債券違約。

截至該年7月7日，公司已到期未歸還借款金額為270.65億元，公司因子公司未履行還款義務(wù)而被列為被執(zhí)行人。

等不來(lái)的白衣騎士

為了自救，黃其森試圖引入戰(zhàn)投萬(wàn)科。

2020年7月30日，泰禾控股股東泰禾投資、黃其森與海南萬(wàn)益簽訂《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，泰禾投資擬將其持有公司的19.9%股份轉(zhuǎn)讓給海南萬(wàn)益。轉(zhuǎn)讓價(jià)格為每股人民幣4.9元，對(duì)應(yīng)總對(duì)價(jià)約為人民幣24.3億元。

天眼查股權(quán)穿透顯示，海南萬(wàn)益為萬(wàn)科全資孫公司。

但泰禾投資想要拿到這筆錢非常不容易。

根據(jù)公告顯示，此次交易落地需達(dá)成兩項(xiàng)嚴(yán)格的前提條件：一是泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，債務(wù)重組方案能支持泰禾恢復(fù)正常生產(chǎn)，能支持泰禾可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，并且該債務(wù)重組方案能得到泰禾與萬(wàn)科的一致認(rèn)可。

二是萬(wàn)科對(duì)泰禾完成法律、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等盡職調(diào)查，且已就盡職調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題的解決方案及擬議交易的方案達(dá)成了一致，不存在影響擬議交易的重大問(wèn)題，同時(shí)泰禾的、債務(wù)及業(yè)務(wù)等不存在影響公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重大問(wèn)題或重大不利變化。

簽訂協(xié)議時(shí)，泰禾投資的情況非常不樂(lè)觀。根據(jù)公司公告，彼時(shí)泰禾投資持有公司股份12.19億股，占公司總股本比例為48.97%，其中累計(jì)質(zhì)押股數(shù)為12.07億股，占其所持股份比例為99.07%，累計(jì)凍結(jié)股數(shù)為12.19億股，占其所持股份比例為100.00%。

“萬(wàn)科并不打算火種取栗，除非黃其森愿意脫層皮，否則很難達(dá)到萬(wàn)科的要求?！北藭r(shí)，有地產(chǎn)從業(yè)人士向雷達(dá)財(cái)經(jīng)表示，黃其森并不舍得放棄控制權(quán)，估計(jì)引入萬(wàn)科會(huì)很波折。

2021年4月30日，泰禾在2020年年報(bào)提到了與海南萬(wàn)益簽訂的框架協(xié)議，稱有助于推動(dòng)公司目前進(jìn)行的債務(wù)重組工作，盤活存量資產(chǎn)，同時(shí)有助于優(yōu)化公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，幫助公司不斷完善公司治理，從而幫助實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值， 維護(hù)公司及股東利益。2021年，公司將持續(xù)推進(jìn)引戰(zhàn)工作。

而在2022年4月30日發(fā)布的2022一季報(bào)中，公司稱，泰禾投資和海南萬(wàn)益的股份轉(zhuǎn)讓和權(quán)益變動(dòng)尚未實(shí)施。

值得關(guān)注的是，2022年3月16日，泰禾突發(fā)重大變故，公司公告稱，黃其森正在協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查，董事會(huì)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，公司聯(lián)席總裁葛勇和聯(lián)席總裁王景崗主持各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作。

最終，在八個(gè)月后，泰禾宣布黃其森回歸。

在黃其森“不在家”的日子里，公司業(yè)績(jī)預(yù)告大變臉，最終被實(shí)施ST。此外，泰禾逾期債務(wù)規(guī)模也進(jìn)一步擴(kuò)大，截至2022年10月28日，泰禾已到期未歸還借款本金為584.51億元。

黃其森回歸，引入萬(wàn)科依然遙遙無(wú)期。今年5月16日，公司在投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表中透露，截至目前，泰禾投資、黃其森先生與海南萬(wàn)益 一致確認(rèn)《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱“上述協(xié)議”）第 4.1 條約定的條件尚未全部滿足。本次股份轉(zhuǎn)讓最終能否達(dá)成取決于上述協(xié)議相關(guān)先決條件能否滿足，存在不確定性，敬請(qǐng)廣大投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)。公司董事會(huì)將持續(xù)關(guān)注相關(guān)事項(xiàng)的進(jìn)展， 及時(shí)披露進(jìn)展情況，并督促交易各方按照有關(guān)法律法規(guī)的要求及時(shí)履行信息披露義務(wù)。

地產(chǎn)大環(huán)境制約自救

等不來(lái)白衣騎士的泰禾，所處的市場(chǎng)環(huán)境越來(lái)越逼仄。

2020年8月，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了“三道紅線”指標(biāo)，即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1。

三道紅線對(duì)地產(chǎn)行業(yè)影響非常大，疊加生育率下滑和居民購(gòu)房意愿下降，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下行。

據(jù)中達(dá)證券統(tǒng)計(jì)，2023年5月，TOP100房企單月銷售金額為0.55萬(wàn)億元，環(huán)比下降14.1%；銷售面積0.3億平方米，環(huán)比降低9.1%。

在這種環(huán)境下，多個(gè)知名地產(chǎn)企業(yè)暴雷。

曾被譽(yù)為四川龍頭房企的藍(lán)光發(fā)展，已成為今年第一家從A股退市的房企。

截至2023年5月15日，藍(lán)光發(fā)展累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息金額合計(jì)425.56億元（包括銀行貸款、信托貸款、債務(wù)融資工具等債務(wù)形式）。

和泰禾同屬閩系房企的陽(yáng)光城，截至6月5日，股價(jià)已經(jīng)連續(xù)16個(gè)交易日跌停，且6月6日早盤依舊跌停。公司觸發(fā)面值退市，已基本確定。

而陽(yáng)光城的逾期規(guī)模還要超過(guò)泰禾，截至2022年12月31日，公司已到期未支付的債務(wù)本金626.32億元。

在港股市場(chǎng)，恒大等超過(guò)20家房企仍處于停牌之中。

截至2023年4月末，恒大地產(chǎn)標(biāo)的金額人民幣3000萬(wàn)元以上未決訴訟案件數(shù)量共計(jì)1426件，標(biāo)的金額總額累計(jì)約人民幣3495.53億元。未能清償?shù)狡趥鶆?wù)截至2023年4月末，恒大地產(chǎn)涉及未能清償?shù)牡狡趥鶆?wù)（不含境內(nèi)外債券）累計(jì)約人民幣2724.79億元。

此外，截至2023年4月末，恒大地產(chǎn)逾期商票累計(jì)約人民幣2459.87億元。

融創(chuàng)雖然已經(jīng)恢復(fù)交易，但公司的危機(jī)尚未完全結(jié)束。曾經(jīng)的“白衣騎士”孫宏斌，再也無(wú)力買買買，挽救處于危局中的地產(chǎn)同行。

作為最早出問(wèn)題的萬(wàn)達(dá)，謀求重新回到港股，但遲遲未能如愿。最近，再度傳出王健林錢緊的消息。

“泰禾之前的策略，可能是想以拖待變，等到市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)大漲，泰禾手上的資產(chǎn)將很容易變現(xiàn)，但黃其森可能沒(méi)想到，會(huì)遇到一個(gè)下行的市場(chǎng)。”有市場(chǎng)人士表示。

未來(lái)泰禾能否涅槃重生？雷達(dá)財(cái)經(jīng)將繼續(xù)關(guān)注。

本文僅作為知識(shí)分享，并不構(gòu)成提供或賴以作為投資、會(huì)計(jì)、法律或稅務(wù)建議。任何據(jù)此做出投資決策，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

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