存款利率一降再降，買房收租和存銀行哪個(gè)更劃算？

“降息潮”蔓延，繼六大行下調(diào)存款利率后，12家股份制銀行也陸續(xù)下調(diào)人民幣存款利率。

近日，各家股份制銀行調(diào)整存款利率，調(diào)整后活期存款年化利率為0.2%，與六大銀行持平，其他各檔定期存款利率大部分略高于六大銀行，二年期、三年期、五年期定期存款利率下調(diào)幅度相對(duì)較大，五年期整存整取掛牌利率最高為2.8%。

面對(duì)存款利率下調(diào)，如何做好資產(chǎn)多元化配置，成為儲(chǔ)戶及投資者關(guān)心的話題，從存款、理財(cái)、保險(xiǎn)、基金，到購(gòu)置房產(chǎn)自住或收租，哪種方式更能平衡風(fēng)險(xiǎn)和收益？

(資料圖片)

業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，存款利率下調(diào)，對(duì)儲(chǔ)戶的吸引力減弱，“存款搬家”現(xiàn)象或?qū)?qiáng)化，個(gè)人有可能將存款資金轉(zhuǎn)移至消費(fèi)投資等活動(dòng)，銀行理財(cái)?shù)鹊惋L(fēng)險(xiǎn)資管產(chǎn)品或?qū)⒂瓉?lái)增量資金。此外，從部分城市的租金收益率看，存款利率下調(diào)對(duì)居民買房收租的意愿或有一定刺激作用。

長(zhǎng)期限存款利率下調(diào)顯著

本次銀行“降息潮”始于國(guó)有六大行。6月8日，六大行先后更新人民幣存款掛牌利率情況，活期、定期存款利率均有所下調(diào)，中長(zhǎng)期定期存款下調(diào)幅度更大。

工行、農(nóng)行、中行、建行、交行人民幣活期存款利率下調(diào)至0.2%；定期存款方面，三個(gè)月、六個(gè)月、一年、二年、三年、五年期年利率分別為1.25%、1.45%、1.65%、2.05%、2.45%、2.50%。郵儲(chǔ)銀行調(diào)整后，活期存款掛牌利率繼續(xù)和五大行保持一致，三個(gè)月、六個(gè)月、一年、二年、三年、五年期年利率分別為1.25%、1.46%、1.68%、2.05%、2.45%、2.50%。

繼國(guó)有六大行后，12家全國(guó)性股份制銀行也跟進(jìn)官宣，6月12日起下調(diào)部分人民幣存款利率，調(diào)整后活期存款年化利率與六大銀行持平，其他各檔定期存款利率略高于六大銀行，二年期、三年期、五年期定期存款利率下調(diào)幅度相對(duì)較大，五年期整存整取掛牌利率最高為2.8%。

廣發(fā)證券表示，本次存款利率下調(diào)，呈現(xiàn)出定期下調(diào)幅度大于活期、長(zhǎng)期限存款下調(diào)幅度更大的特征。今年以來(lái)，企業(yè)與居民定期存款占境內(nèi)存款比重從2022年末的51%持續(xù)上升至53%，遠(yuǎn)高于疫情前2018-2019年均值44%左右的水平，也高于2021年的49%。

那么，銀行“降息潮”下，居民如何更好地進(jìn)行資產(chǎn)配置，儲(chǔ)蓄及投資偏好是否會(huì)有變化？

中信證券認(rèn)為，存款利率上限下調(diào)，儲(chǔ)戶獲得的利息收入減少，存款作為資產(chǎn)配置選項(xiàng)的吸引力也隨之下滑。央行最近進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，由于居民收入信心回暖，消費(fèi)、投資等場(chǎng)景恢復(fù)，居民儲(chǔ)蓄意愿較去年年末已經(jīng)邊際減弱，銀行理財(cái)?shù)鹊惋L(fēng)險(xiǎn)資管產(chǎn)品或?qū)⒂瓉?lái)增量資金。

廣發(fā)證券表示，今年4月以來(lái)，中小銀行降息過(guò)程中，存款搬家至理財(cái)現(xiàn)象已然明顯。2023年4月，居民存款下降約1.2萬(wàn)億元，同比少增4968億元，而理財(cái)規(guī)模增加1.2萬(wàn)億元。資金流向現(xiàn)金類理財(cái)產(chǎn)品，對(duì)同業(yè)存單、短期限利率債和短期限信用債需求增加。

存錢和買房收租誰(shuí)更劃算？

銀行存款利率下行，在房地產(chǎn)市場(chǎng)也引發(fā)波瀾，不少中介開(kāi)始宣稱“買房收租回報(bào)率高過(guò)存銀行”。

近日，一條關(guān)于廣州保利天匯公寓的投資收益的朋友圈在網(wǎng)絡(luò)上受到關(guān)注，該條朋友圈內(nèi)容顯示，該公寓產(chǎn)權(quán)50年，帶裝修交付，按照總價(jià)60萬(wàn)元，月租金2500元計(jì)算，每年的租金回報(bào)是3萬(wàn)元，每年的投資回報(bào)率即能達(dá)到5%，而當(dāng)前銀行的固定存款利息僅2.75%。

廣州市一名房產(chǎn)中介向第一財(cái)經(jīng)證實(shí)了上述信息的真實(shí)性，他表示，保利天匯公寓位于廣州市天河區(qū)天河智慧城附近，單價(jià)3萬(wàn)元/平方米左右，面積大小21平方米，交房之后租金能達(dá)到2500元/月，如果非全款購(gòu)買，最低首付可以低至6萬(wàn)元，剩下的貸款利率為4.9%。值得注意的是，記者翻看租房平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，同片區(qū)內(nèi)，比保利天匯面積更大，距離地鐵更近的不少房源租金不及2500元/月，而上述5%的投資回報(bào)率也存疑。

那么，各大城市租金收益率到底如何？把錢用來(lái)買房收租，收益能否跑贏存銀行吃利息？

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，存款利率下調(diào)對(duì)居民買房收租的意愿具有一定刺激作用，今年不少城市也降低了購(gòu)房門檻。但不可否認(rèn)，并不是大部分城市都能實(shí)現(xiàn)或滿足買房收租投資意愿，東部沿海重點(diǎn)一二線城市的租金回報(bào)率尚處于低溫區(qū)，不適合以出租方式達(dá)到回本目的；西北、西南部分城市租金回報(bào)率則偏高，如成都、銀川等。

租金回報(bào)率，指年租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房子是否值得投資的重要指標(biāo)，該比值越大越值得投資。在國(guó)際上，租金回報(bào)率3%-5%為合理水平，租金回報(bào)率在5%以上的城市，是有價(jià)值購(gòu)買并且出租的，租金回報(bào)率在3%以下的城市，房?jī)r(jià)水平過(guò)高不適合通過(guò)出租來(lái)達(dá)到回本目的。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年中國(guó)重點(diǎn)50城租金回報(bào)率為1.94%，八大經(jīng)濟(jì)圈中，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈租金回報(bào)率獨(dú)升，其余全線下降。西北城市以2.72%的租金回報(bào)率居首，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈租金回報(bào)率為1.74%，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈租金回報(bào)率為2.04%。

具體到城市，銀川2022年租金回報(bào)率為3.92%，領(lǐng)跑50城；烏魯木齊、桂林緊隨其后，租金回報(bào)率分別為3.25%和3.24%；成都作為熱度較高的二線城市租金回報(bào)率也位居前列，為2.57%；廈門、東莞、寧波、蘇州、杭州、南京、上海等長(zhǎng)三角城市，租金回報(bào)率則較低。

租房收益吸引力仍不夠

第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿認(rèn)為，一線城市住宅租賃的投資回報(bào)率比較低，特別是豪宅，投資回報(bào)率不足2%。因此，將存款用來(lái)買房租賃以獲得更高的投資回報(bào)，這樣的觀點(diǎn)在一線城市是不成立的?！澳壳百?gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存謹(jǐn)慎的態(tài)度，而存款利率只是影響房地產(chǎn)的其中一個(gè)因素，下調(diào)并不會(huì)引發(fā)大量的房地產(chǎn)投資需求?！?/p>

吳睿還表示，從過(guò)去住宅的投資邏輯來(lái)看，購(gòu)房者主要還是看重房產(chǎn)本身的增值空間，對(duì)房產(chǎn)增值的期待值是大于收租的。所以，對(duì)房產(chǎn)的投資需求主要取決于市場(chǎng)有沒(méi)有進(jìn)一步回暖，房?jī)r(jià)是否有穩(wěn)步上升趨勢(shì)。但從房產(chǎn)增值角度看，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期投資，投資回報(bào)率應(yīng)該是比存款要高的，過(guò)去的歷史經(jīng)驗(yàn)、全球的經(jīng)驗(yàn)都能證明這一點(diǎn)。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)處于高位，購(gòu)房出租的投資回報(bào)率僅在1%左右，明顯不如存款利率高，將存款用來(lái)買房出租，在一線城市并不是一個(gè)好的投資方式，同時(shí)還要考慮房子的持有成本，如按揭貸款成本、房屋折舊成本等。如果購(gòu)房沒(méi)有按揭貸款，全款買房，幾百萬(wàn)元一次性投入房地產(chǎn)，那么該資金投入其他理財(cái)產(chǎn)品的機(jī)會(huì)成本也是需要考慮的。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，銀行近年來(lái)盈利能力持續(xù)下降，疊加房企暴雷及城投債務(wù)問(wèn)題，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也在上升，銀行降低存款利率，首先對(duì)銀行是利好，降低了銀行成本，保護(hù)了銀行的利潤(rùn)空間。站在房地產(chǎn)行業(yè)角度來(lái)看，目前銀行降低的是存款利率，并非LPR下的房貸利率，對(duì)居民購(gòu)房影響不大。居民存款在4月份以后開(kāi)始下降，用途為購(gòu)買理財(cái)，可以看到居民資產(chǎn)配置的用途在于穩(wěn)健的投資收益產(chǎn)品。

上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦告訴第一財(cái)經(jīng)，個(gè)人投資者與機(jī)構(gòu)投資者不同，追求的還是買房子升值這部分收益，現(xiàn)在一些城市租房收益率并不高，買房貸款利率也比較高。存款利率下調(diào)，主要是引導(dǎo)居民消費(fèi)、降低企業(yè)生產(chǎn)成本，現(xiàn)在租房市場(chǎng)租金也有下跌壓力、甚至空置情況，買房收租反而是不劃算的，除非是機(jī)構(gòu)資金量大，看中穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，然后再靠物業(yè)升值。

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