樓市回暖 貝殼傷寒

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【資料圖】

作者丨牧野 ?

編輯?| 西貝??

房產(chǎn)中介巨頭貝殼凜冬將至，躺著賺錢的日子似乎一去難返。

貝殼已經(jīng)連續(xù)兩年?duì)I收虧損，2023年，樓市逐漸復(fù)蘇，不過，5月8日，由住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》突然出臺(tái)，就二手房中介費(fèi)過高、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等問題作出規(guī)范，其中關(guān)于降低中介費(fèi)的提出讓市場(chǎng)備受關(guān)注。

文件發(fā)布后貝殼股價(jià)有所回落，其港股5.9日一度大跌6%，最終收盤下跌5.01%；截至5月30日收盤，美股股價(jià)報(bào)收14.26美元/股，和2020年的高點(diǎn)79.4美元/股相比已經(jīng)“膝蓋斬”，市值較高點(diǎn)蒸發(fā)超5000億。

才剛剛感受到了行業(yè)復(fù)蘇的“暖意”，降低中介費(fèi)的“黑天鵝”又突然襲來，股價(jià)持續(xù)下滑、業(yè)績(jī)連虧，作為國內(nèi)最大的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，貝殼如何過冬，能否找尋到第二增長(zhǎng)點(diǎn)？

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200億營收蒸發(fā)

近幾年來，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走弱的影響，作為房產(chǎn)中介龍頭的貝殼表現(xiàn)一直不太理想。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，貝殼2018年、2019年、2020年、2021年、2022年?duì)I收分別為286.46億元、460億元、704.8億元、807.52億元、606.69億元。2022年?duì)I收較上年同期下降24.9%，200億人間蒸發(fā)，原因?yàn)?022年市場(chǎng)情緒低迷及疫情反復(fù)擾動(dòng)公司營運(yùn)。2022年存量房業(yè)務(wù)營收為241億元，較上年同期的319億元下降24.5%；新房業(yè)務(wù)收入為287億元，較上年同期的465億元下降38.3%。

年報(bào)顯示，貝殼2018年、2019年、2020年、2021年、2022年經(jīng)營利潤分別為-12.18億元、-17.86億元、28.42億元、-13.55億元、-8.33億元；凈利分別為-4.28億元、-21.8億元、27.78億元、-5.25億元、-14億元。連續(xù)虧損是常態(tài)，扭虧壓力持續(xù)。

截至2022年12月31日，貝殼門店數(shù)有40,516家，較2021年的51,038家減少20.6%；截至2022年12月31日，活躍門店數(shù)為37,446家，較2021年的45,339家減少17.4%。貝殼一年門店數(shù)減少了10萬多家。

由于多家房企財(cái)務(wù)情況惡化難以好轉(zhuǎn)，貝殼還存在著巨額壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，截至2022年6月30日，貝殼累計(jì)壞賬準(zhǔn)備余額已經(jīng)高達(dá)22.1億元。為此，貝殼主動(dòng)加強(qiáng)了跟更具有實(shí)力的國企開發(fā)商合作，截至2022年四季度，貝殼新房成交金額中的國企占比已達(dá)45%，相比第一季度提升了15%，但由于減少了與民企的合作，其營收大幅下滑，“跌速”超過全行業(yè)10%。

截至2022年末，公司擁有約9.85萬名員工，較當(dāng)年中期10.28萬名減少4%左右。經(jīng)紀(jì)人數(shù)量較2021年減少13.3%；活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量較2021年減少14%，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少6萬多名，活躍經(jīng)紀(jì)人減少5萬多。人員瘦身態(tài)勢(shì)明顯。

財(cái)報(bào)顯示，2022年四季度凈收入5.8%的下滑，降速放緩，仍超出公司業(yè)績(jī)指引上限。存量房GTV同比提升1.5%，但新房業(yè)務(wù)GTV同比下降26%。

近兩年，貝殼基本面難言樂觀，其一直都在積極求變，尋找新的增長(zhǎng)業(yè)務(wù)，并持續(xù)降本增效，但效果都不理想。

02

市場(chǎng)暖意

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)情況改善而出現(xiàn)明顯反彈。此前貝殼曾預(yù)計(jì)2023年第一季度凈收入總額將介乎于180億元至185億元之間，較上一年同期增幅為43.4%至47.4%，業(yè)績(jī)開始逐步回暖。

財(cái)報(bào)顯示2023年一季度以來，貝殼的業(yè)績(jī)也有所回升。實(shí)現(xiàn)總交易額（GTV）達(dá)9715億元，同比增長(zhǎng)65.8%，凈收入203億元，GAPP凈利潤27.5億元，同比增長(zhǎng)61.6%，毛利率為31.3%，凈利潤達(dá)27.5億元，NON-GAAP凈利潤35.61億元，較去年同期的2800萬元大幅增長(zhǎng)。實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，第一季度貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV達(dá)6643億元，同比增長(zhǎng)77.6%；新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)2779億元，同比增長(zhǎng)44.2%；家裝家居業(yè)務(wù)GTV達(dá)27億元，可比口徑同比增長(zhǎng)108%，凈收入為14億元，可比口徑價(jià)同比增長(zhǎng)54.3%。新興業(yè)務(wù)及其他的凈收入同比增長(zhǎng)222.1%至13億元，主要由于省心租業(yè)務(wù)和金融業(yè)務(wù)收入的增加。

2023年一季度，公司實(shí)現(xiàn)毛利率上市以來最好一期。新房、二手房毛利率均為近三年最高水平。

顯然，調(diào)控催化的市場(chǎng)并不具有可持續(xù)性。近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布，4月份70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落，二手住宅環(huán)比漲幅回落更為明顯。4月70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.32%，比上月收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.01%，比3月大幅收窄0.25個(gè)百分點(diǎn)。

長(zhǎng)期趨勢(shì)中透露出，市場(chǎng)已回歸中性，當(dāng)下的回暖或許不會(huì)再重復(fù)以往的“狂飆”模式，量漲價(jià)穩(wěn)的局面已不復(fù)再。

貝殼這才剛剛感受到了樓市復(fù)蘇的“暖意”，又接到了降低中介費(fèi)用的監(jiān)管要求，業(yè)績(jī)持續(xù)回暖，存在著巨大的不確定性。

在新發(fā)的文件中，明確鼓勵(lì)中介費(fèi)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)；此外，文件還提出要引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，而此前二手房交易的中介費(fèi)一直是由受買方承擔(dān)的，變化翻天。

雖然，此次并未有明確費(fèi)率具體下調(diào)多少，但據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2022年年底貝殼的二手房交易占總營收的比例約為40%，是其核心業(yè)務(wù)之一，若最終中介費(fèi)用大幅下調(diào)，對(duì)貝殼的營收將產(chǎn)生巨大影響。

實(shí)際上，中介費(fèi)數(shù)額龐大的存在，一直是市場(chǎng)討論的熱點(diǎn)。據(jù)了解，目前貝殼找房中介服務(wù)費(fèi)為1個(gè)點(diǎn)，外加1個(gè)點(diǎn)的貸款服務(wù)費(fèi)，中介費(fèi)合計(jì)為總交易費(fèi)用的2%；而另一中介巨頭安居客在大部分城市的中介費(fèi)用已經(jīng)上調(diào)到了2.5%之高。

如北上廣等一線城市，一套房動(dòng)輒百萬千萬甚至過億；以500萬2%的費(fèi)率計(jì)算，成交后中介費(fèi)就高達(dá)10萬元；而千萬及上億的豪宅，中介費(fèi)則高達(dá)數(shù)十萬，這也是文件鼓勵(lì)“中介費(fèi)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)”的原因。

二手房本就是低頻交易市場(chǎng)，房?jī)r(jià)越高，交易頻次隨之降低，所以才會(huì)有“三年不開張、開張吃三年”的情況；如果文件一旦實(shí)施，將對(duì)數(shù)以萬計(jì)的房產(chǎn)中介產(chǎn)生巨大影響。

03

斥巨資理財(cái)，第二曲線“挺”好

房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入存量市場(chǎng)，企業(yè)的必修課，就是找到增量發(fā)展新曲線，使企業(yè)順利飛躍階段周期。

2021年業(yè)績(jī)會(huì)上，貝殼信心十足地表示，“貝殼家裝業(yè)務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從0到1，圣都將讓貝殼更快實(shí)現(xiàn)從1到100的規(guī)?；瘡?fù)制?！?/p>

貝殼惦記家裝已是長(zhǎng)久夙愿。2015年做了萬鏈裝飾，2019年有了被窩家裝，其對(duì)家裝始終念念不忘，2022年4月20日，貝殼完成對(duì)圣都家裝的收購，擁有其100%已發(fā)行和流通的股權(quán)，夙愿得償。當(dāng)然收購圣都家裝是給投資者釋放明確信號(hào)，要把家裝家居做成第二增長(zhǎng)曲線。

但對(duì)于這筆生意，質(zhì)疑者眾，殺入紅海市場(chǎng)，勝算幾何？

事實(shí)上，2019-2021年，圣都家裝的營收分別約為28.40億元、33億元、42.73億元，凈虧損約為8786.50萬元、434.80萬元和1.1億元。

算起來，貝殼闖蕩家裝江湖已8年，但營收，卻靠并表才得以實(shí)現(xiàn)。貝殼2022年家裝家居業(yè)務(wù)營收為50億元，上年同期的收入為1.97億元，主要是由于完成收購圣都家裝且其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)于2022年第二季度開始合并入賬，及家裝家居業(yè)務(wù)總交易額的有機(jī)增長(zhǎng)。

唯有業(yè)績(jī)才可平息眾議，2023年一季度，貝殼家居家裝業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同額27億元，可比口徑下同比增長(zhǎng)108.2%，其中家裝家居的凈收入為14億元，可比口徑下同比增長(zhǎng)54.3%。

目前來看，貝殼的第二增長(zhǎng)曲線，挺好。

除此，貝殼斥巨資理財(cái)，收益頗豐。

貝殼日前發(fā)布公告，宣布于2023年3月15日認(rèn)購了招銀產(chǎn)品4號(hào)，認(rèn)購金額為5億元，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)3年，預(yù)計(jì)產(chǎn)品年化收益率為3.15%至3.3%。其曾于2022年5月30日，認(rèn)購了7億元的招銀理財(cái)，于2023年12月1日到期，預(yù)期產(chǎn)品年化收益率為3.45%到3.85%；2022年11月17日，認(rèn)購了3億元的金額理財(cái)，于2023年11月24日到期，預(yù)期產(chǎn)品年化收益率為3.21%；2023年2月10日認(rèn)購了5億元的理財(cái)，預(yù)計(jì)收益率為3.5%。

貝殼稱，認(rèn)購招銀產(chǎn)品1號(hào)、招銀產(chǎn)品2號(hào)及招銀產(chǎn)品3號(hào)之所有適用百分比率均低于5%（無論單獨(dú)或是合計(jì)），故認(rèn)購招銀產(chǎn)品1號(hào)、招銀產(chǎn)品2號(hào)及招銀產(chǎn)品3號(hào)不構(gòu)成本公司的須予披露交易。

根據(jù)香港上市規(guī)則，認(rèn)購招銀產(chǎn)品的總交易金額之適用百分比率（定義見香港上市規(guī)則第14.07條）有一項(xiàng)或以上超過5%，但全部均低于25%，因此該等交易構(gòu)成本公司的須予披露交易，須遵守香港上市規(guī)則項(xiàng)下之通知及公告規(guī)定，惟獲豁免遵守股東批準(zhǔn)規(guī)定。

貝殼董事會(huì)認(rèn)為，合理有效地利用臨時(shí)閑置資金可提高公司資本收益，與公司確保資金安全和流動(dòng)性以及滿足本集團(tuán)日常運(yùn)營資金需求的核心目標(biāo)一致。認(rèn)購招銀產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)屬中低范圍，投資招銀產(chǎn)品可享受相對(duì)較高的收益。其董事認(rèn)為，招銀產(chǎn)品的認(rèn)購條款屬公平合理，乃按正?；蚋焉虡I(yè)條款進(jìn)行，符合本公司及其股東的整體利益。

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