有錢人的購買力還在，但對(duì)于絕大多數(shù)中產(chǎn)而言，對(duì)那些需要掏空錢包的購房者而言，現(xiàn)在都開始持幣觀望了。

【資料圖】

冰川思想庫特約撰稿丨余寒

這兩天，有冰川作者分享了自己在上海、杭州買房換房的經(jīng)歷。

高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)浪潮下，少不了各種光怪陸離的故事。房地產(chǎn)下行，房價(jià)只漲不跌的預(yù)期被打破，我們身邊的各種案例，主線劇情也在發(fā)生悄然變化，之前是各種炒房造富神話，現(xiàn)在，斷供、爛尾的悲劇多了起來。

相較于這些有代表性的時(shí)代案例，我的深圳買房故事，倒是沒有那么大起大落，但仔細(xì)回想起來，依然會(huì)有些許的后怕。

01

2018年來到深圳，對(duì)于在一線城市買房，我曾設(shè)想了很多種場景。

比如我要下載各種APP，各個(gè)片區(qū)的情況摸清楚，提前做好詳盡的準(zhǔn)備工作；再比如，我會(huì)去各種中介咨詢，為了避免以后遭到廣告騷擾，還得單獨(dú)注冊(cè)一個(gè)手機(jī)號(hào)，專門用于買房。

但設(shè)想了很多次的慎重場面，現(xiàn)實(shí)中并沒有出現(xiàn)。跟絕大多數(shù)購房者相反，我的買房決策基本上在一天就作出了，沒有任何“前戲”，情況突然到我自己事后都感覺到不真實(shí)。

時(shí)間是2019年11月，看房兩年的高中同學(xué)決定下手，目標(biāo)是高鐵站周邊的一個(gè)新盤。因?yàn)槿币稽c(diǎn)資金，我還將錢借了一部分給他，并鬼使神差地跟著去了一趟樣板間。

其實(shí)按正常的規(guī)劃，買房的時(shí)間本來是2020年，畢竟手頭的錢沒攢夠，還想再努努力。但這趟樣板間之旅直接讓我心動(dòng)了。在叫來老婆之后，當(dāng)天就決定湊錢買下算了，為此還找朋友借了點(diǎn)錢周轉(zhuǎn)。

圖/圖蟲創(chuàng)意

對(duì)當(dāng)時(shí)的深圳樓市，我個(gè)人是缺少很詳細(xì)了解的，倉促作出買房決策的原因，也很簡單。

一是同學(xué)看了兩年的房，有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)；二是這一樓盤是新盤，新盤本身比較少，交通還算方便，挨著高鐵站，未來樓下規(guī)劃有地鐵，并且是頭部開發(fā)商。三是，當(dāng)時(shí)全國樓市火熱，深圳更是一路狂飆，房價(jià)上漲的預(yù)期比較樂觀，想早下手，搶升值時(shí)間。

在交完錢之后，等待交付的過程中，心路歷程還是很有意思的。

2020年，也就是我原計(jì)劃買房的年份，深圳為了給炒房降溫，堵住外來的投資客，出臺(tái)了史上最嚴(yán)調(diào)控，也即“715新政”，大幅提升購房門檻。

按照當(dāng)時(shí)的政策，落戶滿三年才有購房資格。如果我按原計(jì)劃買房，可能因?yàn)槁鋺裟晗薏粔蚨鴨适з彿抠Y格。當(dāng)時(shí)心里不免竊喜，幸虧提前上車了。

盡管后來趕上疫情，我的房子還是在2021年如約交付了。當(dāng)然，疫情耽誤工期，導(dǎo)致施工趕進(jìn)度明顯，跟這家開發(fā)商之前的樓盤相比，交付的房子質(zhì)量明顯差一些，大問題不多，小問題不少。

只是在篤信房價(jià)上漲的我看來，提前上車，搶到了可能不止一年的房價(jià)升值窗口，這似乎都不是什么問題了。

02

房地產(chǎn)市場的變化，讓我在買房之后的每一年，心態(tài)也出現(xiàn)了微妙的變化。交房前，更多是期待，對(duì)交付對(duì)升值的期待，現(xiàn)在卻多了一絲后怕。

房地產(chǎn)爆發(fā)的那幾年，不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，還是身邊那些買了幾套的人，估計(jì)都會(huì)勸你，在大城市甚至可以閉著眼睛上車，能早買就早買，能加杠桿就加杠桿，不要怕掏空六個(gè)錢包，背上一堆債務(wù)。

這種樂觀情緒，是基于一個(gè)普遍的認(rèn)知——房價(jià)只會(huì)繼續(xù)上漲，在大城市買房，是一筆絕對(duì)安全的投資。

但最近兩年的情況，徹底打破了房價(jià)只漲不跌的預(yù)期，甚至在一線城市，在大牌開發(fā)商那里買房，也是充滿雷區(qū)的。

我之所以感到后怕，正是因?yàn)樵趧倓偨环亢?，所在樓盤的三期工程，在去年年初開始，一度進(jìn)入長達(dá)半年的停工狀態(tài)。業(yè)主為此在線上、線下都有維權(quán)。

至于是開發(fā)商，還是工程總包出現(xiàn)了資金問題，就不得而知了。當(dāng)然，現(xiàn)在三期樓盤已經(jīng)重新動(dòng)工。

而小區(qū)邊上的另一個(gè)舊改項(xiàng)目，開發(fā)商是佳兆業(yè)，也在2021年暴雷，開發(fā)的地塊到現(xiàn)在都沒有實(shí)現(xiàn)正常施工，從樓上往下望去，連地基都沒有打好。

知名度較高的全國性的開發(fā)商，尚且面臨資金鏈問題，出現(xiàn)交付插曲，中小型、區(qū)域性的開發(fā)商，就更不用說了。

圖/圖蟲創(chuàng)意

這兩天還聽老婆講了一個(gè)案例，她的同事，購買了深圳一個(gè)舊改起家開發(fā)商的樓盤，位于光明區(qū)，開發(fā)商同樣因?yàn)橘Y金鏈問題，前陣子出現(xiàn)了停工的情況。

光明區(qū)位置比較偏，但前幾年，在科學(xué)城等系列利好的加持下，承接了很多“關(guān)內(nèi)”買不起房而外溢的購買力。老婆這名同事購買的樓盤，正是當(dāng)時(shí)被哄搶的一個(gè)網(wǎng)紅盤，前三期都是開盤即售罄。

即便被眾人哄搶，項(xiàng)目依然陷入了停工的疑云，只留下業(yè)主心驚膽戰(zhàn)，能否在今年年底的約定時(shí)間按時(shí)交付，成了巨大的未知數(shù)。

03

現(xiàn)在來看，我算是比較幸運(yùn)的了，一天作出的決策，沒有踩雷。但現(xiàn)實(shí)中，身邊有一些朋友就沒那么幸運(yùn)了，有的高位接盤，有的甚至直接爛尾了，交付遙遙無期。

樓市的風(fēng)險(xiǎn)，隨著行業(yè)下行而逐漸爆發(fā)，冰山下的一角浮出水面。大城市，大開發(fā)商，同樣沒有絕對(duì)的安全。當(dāng)然，深圳這樣的一線城市，算很安全的了，更大的風(fēng)險(xiǎn)，無疑在那些中小城市了。

這段時(shí)間，深圳因?yàn)榻y(tǒng)租一事，引發(fā)了廣泛的關(guān)注。深圳畢竟人多地少，土地稀缺，哪怕統(tǒng)租搞的保障房再多，對(duì)深圳未來的房價(jià)，我還是比較樂觀的，至少，暴跌的可能性很低。

不過，房價(jià)只漲不跌的預(yù)期被打破以后，樓市的分化會(huì)更加徹底。不僅是大中小城市分化，一座城市內(nèi)部，不同的區(qū)域、不同的購買力，也會(huì)形成巨大分化。

就在前兩天，深圳樓市再次登上熱搜。起因是，6月12日，網(wǎng)紅盤海德園項(xiàng)目選房，600多人搶237套房，最低總價(jià)也要上千萬的房子，不到7個(gè)小時(shí)就被搶光了。

這就是當(dāng)下樓市的現(xiàn)狀，瘋狂折疊。有錢人的購買力還在，但對(duì)于絕大多數(shù)中產(chǎn)而言，對(duì)那些需要掏空錢包的購房者而言，現(xiàn)在都開始持幣觀望了。

以深圳為例，數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳一手住宅網(wǎng)簽2787套，環(huán)比下跌20%。二手房網(wǎng)簽量3603套，環(huán)比下跌3.8%。新房二手房加起來，賣了六千多套。

要知道在我買房的2019年，那年5月的深圳新房二手房網(wǎng)簽數(shù)量，達(dá)到1.2萬套，可謂今時(shí)不同往日了。

圖/圖蟲創(chuàng)意

其實(shí)不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)，高增長迷夢(mèng)被打破的變化，發(fā)生在很多領(lǐng)域。

比如前幾年，互聯(lián)網(wǎng)行情很好的時(shí)候，經(jīng)常跟朋友討論的話題是，哪個(gè)認(rèn)識(shí)的媒體朋友去了大廠，拿了期權(quán)，實(shí)現(xiàn)了身家的翻番。而這兩年，同樣是討論媒體人的互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型，劇情卻陡然變化，變成了大廠不好混，變成了誰誰誰又被裁了。

很多前幾年賺得盆滿缽滿的人，現(xiàn)在不得不接受一個(gè)事實(shí)，越來越多的造富行業(yè)，現(xiàn)在被打回原形。

現(xiàn)在流行的說法，據(jù)說是調(diào)整預(yù)期管理。或者換個(gè)形象點(diǎn)的說法，稍微“茍”一點(diǎn)，處處都是雷區(qū)，不要太激進(jìn)了，在想方設(shè)法去撬動(dòng)增量資產(chǎn)前，先學(xué)會(huì)守護(hù)好產(chǎn)量資產(chǎn)。

對(duì)我個(gè)人來講，這兩年的心態(tài)也在變化。以前希望房子升值，希望房價(jià)猛漲，現(xiàn)在看著身邊一些接盤甚至爛尾的案例，也佛系了很多。漲不漲無所謂，只要不暴跌，畢竟是剛需自住。

佛系一點(diǎn)，少一點(diǎn)不切實(shí)際的野心，有時(shí)候不是壞事。畢竟在如今的局勢下，哪有那么多躺著掙錢的一夜暴富機(jī)會(huì)呢？

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