本報(bào)記者 張漫游 北京報(bào)道

時(shí)隔9個(gè)月后，6月20日，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）調(diào)整：1年期為3.55%，5年期以上為4.2%，均較5月下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。隨之而變的是房貸利率。

(相關(guān)資料圖)

《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解到，截至目前，北上廣深等地的多家銀行已調(diào)整了房貸利率，同步下降了10個(gè)基點(diǎn)。

東方金誠方面分析認(rèn)為，二季度以來，經(jīng)濟(jì)修復(fù)動(dòng)力穩(wěn)中偏弱，樓市也再度出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱勢(shì)頭，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，下調(diào)LPR報(bào)價(jià)具有較強(qiáng)的信號(hào)意義，有利于提高購房意愿、提振市場(chǎng)信心，對(duì)下一步樓市回暖形成利好。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸利率下調(diào)或進(jìn)一步點(diǎn)燃提前還房貸的熱情?；葑u(yù)博華信用評(píng)級(jí)有限公司（以下簡稱“惠譽(yù)博華”）結(jié)構(gòu)融資部副總監(jiān)梁濤分析稱，目前，全額提前還款比重可能已大幅下降，部分提前還款或已占主導(dǎo)地位。

存量房貸群體或再承壓

隨著房貸利率下調(diào)，今年以來，提前還房貸備受關(guān)注。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)研報(bào)指出，自去年下半年以來，房貸提前還貸潮開始出現(xiàn)，疊加新增住房貸款需求疲弱，2022年第四季度個(gè)人住房貸款余額環(huán)比下降0.3%。

提前還款是RMBS（住房抵押貸款支持證券）最具代表性的參數(shù)之一。2023年第一季度末，惠譽(yù)博華發(fā)布的銀行間RMBS提前還款率指數(shù)跳升6個(gè)百分點(diǎn)，上漲至14.45%，為近五年最高值?；葑u(yù)博華分析稱，由于提前還款的居民人數(shù)較多，部分銀行出現(xiàn)提前還款申請(qǐng)積壓的情況，且從提交提前還款申請(qǐng)到實(shí)際扣款存在一段時(shí)間間隔，一部分來源于一季度年終獎(jiǎng)等季節(jié)性收入的提前還款，最終實(shí)際數(shù)據(jù)表現(xiàn)將被滯后到二季度，上述原因?qū)⑹沟枚径萊MBS基礎(chǔ)資產(chǎn)提前還款率再創(chuàng)新高。

談及借款人提前償還住房貸款的主要原因，梁濤認(rèn)為，過去國內(nèi)借款人主要是為了出售房產(chǎn)，因此提前還款率與商品房成交量之間存在正相關(guān)性，較低的房貸利率對(duì)樓市有重要的刺激作用；而2015年到2021年新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率與商品房成交面積之間本身存在顯著的負(fù)相關(guān)性，因此亦可以觀察到提前還款率與新發(fā)放房貸利率之間存在負(fù)相關(guān)性，但這些相關(guān)性在2022年后均已消失，側(cè)面反映了2022年后出售房產(chǎn)不再在借款人提前償還房貸的動(dòng)因中占主導(dǎo)。

“在當(dāng)前樓市景氣度低的情況下，借款人提前還款的主要?jiǎng)訖C(jī)已經(jīng)變?yōu)闇p少利息支出，而首套個(gè)人住房貸款利息支出可用于抵扣個(gè)人所得稅，不少符合條件的借款人在提前還款的同時(shí)會(huì)保留一定金額的房貸用于抵稅，因此全額提前還款比重可能已大幅下降，部分提前還款或已占主導(dǎo)地位?！绷簼f。

伴隨著2021年年末以來LPR多次下調(diào)，以及有效需求不足背景下銀行競(jìng)爭的加劇，許多現(xiàn)有住房按揭貸款人承擔(dān)了高于現(xiàn)行市場(chǎng)利率的借款成本，盡管大部分存量房貸會(huì)在每年1月份重新定價(jià)，但是受限于既定房貸定價(jià)機(jī)制的約束，利率仍然高于現(xiàn)行市場(chǎng)利率。

記者了解到，在2020年期間及以前購買房子的，其房貸利率多是在5%～6%，而目前銀行理財(cái)?shù)确€(wěn)健投資方式收益均在2%～3%。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，將手中資產(chǎn)提前還貸的收益要高于其他資產(chǎn)配置方式。

同時(shí)，惠譽(yù)評(píng)級(jí)研報(bào)分析稱，國內(nèi)可選投資渠道有限以及居民購房需求低迷是引發(fā)這一浪潮的主要原因。由于存款利率下調(diào)和債券市場(chǎng)波動(dòng)加劇，2022年存款和理財(cái)產(chǎn)品的收益率持續(xù)下滑，而居民消費(fèi)能力和意愿又受制于經(jīng)濟(jì)就業(yè)和收入前景疲軟，導(dǎo)致大部分中國家庭對(duì)房貸加杠桿的態(tài)度偏向保守。

梁濤表示，當(dāng)前提前還款熱潮主要驅(qū)動(dòng)因素并未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，居民對(duì)未來就業(yè)穩(wěn)定及收入增長信心不足，且普遍可獲得的投資收益仍然處于歷史較低水平，預(yù)計(jì)短期內(nèi)部分居民仍將采取減少貸款及投資的防御性家庭財(cái)務(wù)策略。

“不可否認(rèn)，新發(fā)的個(gè)人房貸利率下行，引起了部分存量房貸群體的熱議，很可能會(huì)促使提前還貸的需求加速釋放。預(yù)計(jì)后續(xù)央行會(huì)統(tǒng)籌考慮，加以施策解決?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪說。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)亦指出，房貸利率的下行在一定程度上會(huì)刺激提前還貸的情況發(fā)生，尤其要提示出現(xiàn)經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)倒貸的情況，這需要金融部門加強(qiáng)資金監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

在梁濤看來，此輪提前還款率的上升屬于階段性表現(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，導(dǎo)致本輪提前還款潮的因素也將逐漸消退，提前還款率最終仍將向長期均值回歸。

購房熱情能否回暖？

近日，記者致電北京地區(qū)部分銀行了解到，本次LPR調(diào)整后，首套房貸款利率已由此前的4.85%降為4.75%，二套房貸款利率由5.35%變?yōu)?.25%。

某上海地區(qū)房產(chǎn)中介告訴記者，近期上海地區(qū)多家銀行首套房和二套房的貸款利率已經(jīng)下調(diào)0.1%至4.55%和5.25%。

“6月20日LPR調(diào)降后，有北京、深圳等部分城市的房貸利率跟進(jìn)了下調(diào)。不過，當(dāng)前尚處于由穩(wěn)步放松向加快落實(shí)的階段邁進(jìn)，跟進(jìn)實(shí)施的城市暫時(shí)并不多，預(yù)計(jì)隨著銀行等信貸機(jī)構(gòu)信心恢復(fù)提升，后續(xù)全國城市跟進(jìn)下調(diào)房貸利率的步伐將會(huì)加快。”關(guān)榮雪表示。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次下調(diào)符合預(yù)期。6月13日，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，中國人民銀行下調(diào)逆回購利率，6月15日，開展2370億元中期借貸便利（MLF）操作和20億元公開市場(chǎng)逆回購操作，其中，MLF操作利率為2.65%，較此前下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦表示，此次下調(diào)是一攬子提振計(jì)劃的首張牌，意味著經(jīng)濟(jì)提振的序幕已經(jīng)開啟，具有風(fēng)向標(biāo)意義。“本輪下調(diào)對(duì)于中長期貸款的成本下降具有實(shí)質(zhì)意義，后續(xù)政策可能在實(shí)體經(jīng)濟(jì)降成本等方面繼續(xù)發(fā)力?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)指出，從此次降息的直接影響看，有助于降低居民的房貸成本，同時(shí)，降息后首套房貸進(jìn)一步下調(diào)，對(duì)于首套房的認(rèn)購有積極的作用?！邦A(yù)計(jì)后續(xù)各地認(rèn)定首套房的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，這對(duì)于購房者更好享受首套房貸利率具有積極的作用?！?/p>

宋紅衛(wèi)測(cè)算到，以100萬元純商業(yè)住房按揭30年貸款為例，按照首套房基準(zhǔn)利率計(jì)算，LPR調(diào)整前月供約4948.71元/月，降低后，月供為4890.17元，降低了58.54元/月，購房成本有所減少，但是減少有限。他認(rèn)為，LPR利率的調(diào)整主要影響的是市場(chǎng)的預(yù)期。

那么，利率下調(diào)是否能吸引人們購房？某三線城市房產(chǎn)中介坦言，當(dāng)?shù)厥滋追康姆抠J利率已經(jīng)下降到了3.7%，近兩個(gè)月來咨詢購房的客戶不少，但多是持觀望態(tài)度。

事實(shí)上，目前多地房貸利率已經(jīng)較2022年同期明顯下降。貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年6月貝殼百城首、二套主流房貸利率較2022年同期分別回落42BP和17BP；6月貝殼百城銀行平均放款周期為23天，與5月持平，維持較快的放款速度。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月25日，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，其中，南寧首套房貸利率降至最低3.6%。

然而，低利率激發(fā)的購房熱情并不明顯。東方金誠方面數(shù)據(jù)顯示，6月1日—24日30大中城市單日平均商品房成交套數(shù)為3131套，2022年同期為4968套，二季度銷量轉(zhuǎn)弱的局勢(shì)已基本確定。

“目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)最核心的問題在于信心不足。LPR利率時(shí)隔9個(gè)月后再次下調(diào)，表明央行對(duì)于購房者需求支持力度的加碼，意味著相關(guān)決策層對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向以及具體措施的落實(shí)。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來講，信心比黃金更為重要?！彼渭t衛(wèi)表示。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年7月，重點(diǎn)50城市場(chǎng)情緒指數(shù)為-0.71，較5月下降0.02，繼續(xù)維持在觀望區(qū)間。從資金面來看，當(dāng)前貨幣供應(yīng)穩(wěn)健且保持新增，行業(yè)資金壓力邊際緩解，加之LPR下調(diào)釋放利好信號(hào)，購房成本降低，但是當(dāng)前不管是企業(yè)還是購房者信心仍偏弱，新增貨幣更多停留于銀行體系中，并未被市場(chǎng)主體應(yīng)用于消費(fèi)或者投資，這也就導(dǎo)致資金流動(dòng)性降低，市場(chǎng)活力減弱，因此提升市場(chǎng)主體的信心和預(yù)期才是當(dāng)下的重中之重。

東方金誠方面預(yù)測(cè)稱，伴隨5年期LPR報(bào)價(jià)的下調(diào)，預(yù)期下半年對(duì)樓市的扶持政策會(huì)有所加強(qiáng)。

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