文|凱風(fēng)
摩天大樓,開始“退燒”了。
(資料圖片僅供參考)
01
萬萬沒想到,曾經(jīng)的“中國第一高樓”項目,如今卻無人問津。
日前,深圳世茂深港國際中心項目部分用地進行司法拍賣,雖然多達(dá)3萬人圍觀,但最終因無人出價而首輪遭遇流拍。
在摩天大樓史上,這座高樓曾經(jīng)有著一席之地。早在2017年,世茂深港國際中心拿地未久,曾宣布建設(shè)一棟668米高的超級摩天大樓。
作為世界摩天大樓最多的國家,全球10大高樓6個位于中國。
彼時,中國第一高樓為上海中心大廈,高度632米,而深圳第一高樓是平安國際金融中心,高度599米。
換言之,世茂深港國際中心一開始就是奔著中國第一高樓而來。一旦建成,將成為僅次于迪拜哈利法塔(832米)的世界第二高樓。
然而,“中國第一高樓”項目進展并不如預(yù)期的那么順利。
2021年,在史上最嚴(yán)“限高令”約束之下,項目建設(shè)高度被削減到600米左右,雖然難以問鼎中國第一高樓,但仍是首屈一指的摩天大樓項目。
2022年以來,由于樓市大轉(zhuǎn)向,部分以高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)為特色的龍頭房企陷入債務(wù)危機,世茂地產(chǎn)也不例外,摩天大樓項目一度停工。
如今,曾經(jīng)位列TOP10房企的世茂地產(chǎn)不僅債務(wù)纏身、違約不斷,而且到了退市邊緣,“賣地求生”變成最后的選擇,第一高樓項目自然也成了過眼云煙。
這也成了許多城市第一高樓走向的縮影,不是被砍了高度,就是中途停工,要么根本就沒有落地。
紛紛攘攘的摩天大樓熱,終于開始消停了。
02
第一高樓項目,為何沒人要了?
早已進入司法拍賣程序之前,第一高樓項目就在多方拋售,但一直沒有找到接盤方,直到被法院強制執(zhí)行拍賣。
究其原因,且不說第一高樓項目背后的債權(quán)問題本身就錯綜復(fù)雜,令許多企業(yè)望而卻步。
據(jù)南方都市報報道,已有22家供應(yīng)商及施工單位起訴查封及輪候查封深港國際中心項目資產(chǎn),且案件數(shù)量還在不斷暴增。
要知道,對超級摩天大樓最為熱衷的多數(shù)都是民企,多家千億房企都拿下了“地標(biāo)收割機”的名號,但這些企業(yè)如今都是債務(wù)纏身,處于掙扎求生的邊緣。
根據(jù)中銀證劵發(fā)布的報告,當(dāng)前所有A股上市公司中,共有12家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司面臨“1元退市”的風(fēng)險,其中8家房企已鎖定退市。
即使有接盤能力的,在摩天大樓尤其是寫字樓過剩的當(dāng)下,漫長的去化周期和回本周期,本身就意味著巨大的風(fēng)險。
根據(jù)戴德梁行發(fā)布的報告顯示,截至今年上半年底,北京、上海、廣州、深圳的甲級寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%,較去年底均有不同程度的上升。
與之對比,大多數(shù)二線城市的空置率只高不低,部分城市甚至接近40%的高位。
這背后,寫字樓供應(yīng)過剩而市場需求萎縮,是核心問題所在。供需過剩之下,租金自然隨之下滑,摩天大樓的回報周期將會變得無比漫長。
所以,即使第一高樓項目拿下了500米+超高層建筑的入場券,但在復(fù)雜的債權(quán)、居高不下的空置率以及模糊的前景面前,燙手山芋誰都不愿意接。
03
事實上,國家層面早已對摩天大樓熱發(fā)出了預(yù)警。
早在2020年,住建部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文,嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”,一般不得新建500米以上建筑。
隨后,有關(guān)部門對摩天大樓“限高令”進一步加碼:
城區(qū)常住人口少于300萬人的,不得新建250米以上超高層建筑;超過300萬人的,嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑,不得新建500米以上超高層建筑。
無論是一線城市還是二線城市,均不得新建500米以上高樓,而絕大多數(shù)二三線城市,第一高樓或?qū)⒅共接?50米。
在此之前,在摩天大樓崇拜之下,各大城市不斷拔高城市天際線,直接挑戰(zhàn)上海的中國第一高樓之位,甚至還有城市試圖將迪拜的世界一高樓踩在腳下。
最嚴(yán)限高令的到來,及時剎住了城市的摩天大樓比拼熱,一眾超級地標(biāo)項目不得不面臨“削頂”之困。
如今,不只是作為“第一高樓”規(guī)劃項目的深港世茂國際中心被削減到600米左右,成都的熊貓大廈也從677米降到了488米,南京江北第一高樓從600米降至498米,武漢綠地中心從636米“砍”到了475米……
摩天大樓被“拋棄”,意味著一個新的時代到來。
04
為什么要對摩天大樓“限高”?
一個原因是技術(shù)層面的,摩天大樓超過消防能力的限制,而拆建改造更為困難。
目前世界最高的消防云梯只有100多米,而摩天大樓動輒300米、500米以上,這無疑對消防救援帶來前所未有的挑戰(zhàn)。
所以,住建部新規(guī)明確,各地要加強與超高層建筑消防救援需求相匹配的消防救援能力建設(shè),審批超高層建筑時,應(yīng)送當(dāng)?shù)叵谰仍畽C構(gòu)征求意見,以確保當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ洹?/p>
與之同時,摩天大樓容積率爆表、造價高昂,等到建筑老化之后,不僅改造費用高企,拆遷的可能性也微乎其微。
這兩年,輿論熱議的高層建筑會不會淪為城市新“貧民窟”,并非沒有道理。
另一個原因更為核心,摩天大樓耗費巨大、成本高昂,存在爛尾風(fēng)險,“摩天大樓詛咒”并非空穴來風(fēng)。
摩天大樓蜂擁而上之際,恰是經(jīng)濟最繁榮之時,但隨著摩天大樓落成,經(jīng)濟往往開始步入衰落。
這種巧合,讓“摩天大樓詛咒”的說法廣為人知。
實際上,這不是玄學(xué),摩天大樓往往在貨幣相對寬松期蜂擁而出,一眾房企瘋狂加杠桿,極盡擴張之能事。
然而,經(jīng)濟不會一直高增長,貨幣也不會一直寬松,市場更不會一直向上。
一旦出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),摩天大樓輕則陷入資金鏈緊張困局,重則面臨爛尾風(fēng)險,這類事情曾經(jīng)一而再再而三輪番上演。
所以,叫停摩天大樓建設(shè)熱潮,無疑是未雨綢繆之舉,也將深刻改變大城市的摩天大樓格局。
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