“降價補(bǔ)差價”，“敢保價，滿紛信心?！?月24日，一張關(guān)于新房樓盤“保價”的海報在社交媒體上流傳。

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“降價補(bǔ)差價”，顧名思義，若開發(fā)商在客戶購房之后降價，開發(fā)商將以降價后的低價為標(biāo)準(zhǔn)，退回原客戶多付的金額。

第一財經(jīng)了解到，上述“保價”樓盤名為“滿京華金碩華府”（下稱“金碩華府”），位于深圳市光明中心片區(qū)，目前僅開放了樣板間，還未取得預(yù)售許可證，開發(fā)商為深圳市滿京華投資集團(tuán)有限公司。

上述海報內(nèi)容顯示，保價的對象僅限在滿京華金碩華府首批推售單位集中選房當(dāng)天成交的客戶，客戶簽署《滿京華·金碩華府銷售價格保價協(xié)議》之日起，至滿京華·金碩華府全部住宅房源售馨之日止。

“這個樓盤是幾千戶的體量，規(guī)模很大，如果首期開盤（去化）不好，后面會很難賣，所以第一期一定是最便宜的，我們才有底氣做保價?！?月24日，滿京華金碩華府售樓處工作人員對第一財經(jīng)表示，該項(xiàng)目將于9月中旬首次開盤，第一期推售的房源有700多套，預(yù)計(jì)備案價在4.8~5萬元/平方米左右。

與此同時，該工作人員強(qiáng)調(diào)，因?yàn)槭堑谝淮伍_盤，再加上本身樓盤規(guī)模比較大，“為了開好盤”，所以不管備案價是多少，最終會把價格控制在4.5~4.6萬元/平方米左右。按照上述工作人員的表述，該樓盤最終的售價較備案價優(yōu)惠的幅度在6%~8%。

資料顯示，滿京華金碩華府項(xiàng)目由原樓村獅山工業(yè)區(qū)舊改而來，屬于土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目。如上述銷售工作人員所說，該項(xiàng)目占地面積較大，總用地面積約11萬平方米，整個項(xiàng)目從西到東涵蓋10塊用地，其中，項(xiàng)目用地7塊，返還政府用地1塊，公共綠化用地2塊，本次推售的金碩華府僅為其中一個地塊上的項(xiàng)目。

從銷售價格的角度來看，可供對比的是，2022年10月，與滿京華金碩華府相鄰的樓盤——深業(yè)頤瑞府開盤，推出商品住宅444套，單價約4萬~5萬元/平方米，均價4.5萬元/平方米，最終共1220批客戶參與搖號，據(jù)悉，深業(yè)頤瑞府開盤當(dāng)天即告罄。開盤一個月之后，深業(yè)頤瑞府發(fā)布《深業(yè)頤瑞府遞補(bǔ)選房結(jié)果公告》稱，遞補(bǔ)選房，全部房源已選完。

在2022年深圳的新房市場中，深業(yè)頤瑞府算得上是銷售情況不錯的樓盤，而上述金碩華府的銷售工作人員也表示，光明中心區(qū)房新盤價格普遍在5萬元/平方米左右，深業(yè)頤瑞府熱銷存在價格優(yōu)勢，金碩華府的價格有對標(biāo)深業(yè)頤瑞府的意思。

光明中心片區(qū)向來是光明區(qū)新房銷售情況較好的片區(qū)，但今時不同往日，在當(dāng)前樓市去化趨緩的情況下，“低價”已經(jīng)成為房企不得不考慮的銷售策略。

以光明中心片區(qū)近年來推售的樓盤為例，2020年11月，佳兆業(yè)云峰匯推售698套住宅，單價4.9萬~5.2萬元/平方米，均價約5.1萬元/平方米，開盤當(dāng)天即告罄；2021年2月，萬科光年四季777套住宅推出，價格區(qū)間4.85萬~5.3萬元/平方米，均價約5.1萬元/平方米，2022批客戶參與搖號選房，開盤當(dāng)天即告罄；2021年9月，金地峰境瑞府二期583套住宅推售，單價4.8萬~5.5萬元/平方米，均價約5.13萬/平方米，1068批客戶選房，開盤當(dāng)天即告罄。

而今年3月，同樣是位于光明中心片區(qū)，綠城匯銀桂語蘭庭項(xiàng)目開盤去化的情況卻不甚理想，推售的942套住宅，單價約4萬~5.9萬元/平方米，均價約5萬/平方米，選房客戶數(shù)量不及房源套數(shù)，開盤當(dāng)天銷售去化不理想，截至8月24日，深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示，該樓盤仍有544套房源還未網(wǎng)簽處于“期房待售”狀態(tài)，去化不到一半。

縱觀上述幾個樓盤的銷售情況可知，在2020年、2021年市場情況較好的時候，光明中心片區(qū)均價5萬元/平方米的樓盤，能夠獲得“開盤當(dāng)天告罄”的好成績，但在2023年，同樣是光明中心片區(qū)，均價約5萬/平方米的樓盤已經(jīng)很難獲得銷售佳績，而滿京華金碩華府想要“開好盤”，價格也需要足夠低，足夠吸引購房者才行。

值得一提的是，深圳的新房預(yù)售項(xiàng)目實(shí)行“一房一價”，如何判斷樓盤有降價行為？上述銷售人員并未對此進(jìn)行回復(fù)。可供參考的是，2022年，滿京華就曾有過“降價補(bǔ)差價”的行為。根據(jù)媒體報道，2022年4月，因?yàn)殇N售去化緩慢，滿京華位于深圳大鵬的住宅新盤“滿京華云曦花園”下調(diào)備案價，調(diào)價幅度達(dá)17%，此后，有傳言稱，開發(fā)商計(jì)劃向前期業(yè)主退回價格差額，總補(bǔ)償金額在3000萬元左右。

另外，2022年12月，深圳的兩個新盤項(xiàng)目——華潤潤曦府、潤暉府雙項(xiàng)目也曾宣布“降價補(bǔ)差”，即開發(fā)商每季度末公布項(xiàng)目已成交房源成交明細(xì)及折扣，若備案價格及累計(jì)折扣低于保價客戶的原備案價及原累計(jì)折扣，保價客戶可向開發(fā)商索要補(bǔ)償，開發(fā)商將補(bǔ)償折扣差價。

年內(nèi)，深圳樓市銷售情況不及預(yù)期，樓盤之間的“價格戰(zhàn)”也已不是新鮮事，今年7月，深圳開盤即打折的樓盤并不少，例如，位于光明區(qū)、龍華區(qū)的宏發(fā)悅見傾湖、宏發(fā)悅見公園里、合正觀瀾匯三期、鴻榮源尚云花園開盤，四個項(xiàng)目開盤的折扣分別是89折、91折、86折、93折，盡管給出了較大的價格優(yōu)惠，但是購房者買單并不積極，開盤去化率均不算好，合正觀瀾匯三期開盤去化率為40%、鴻榮源尚云去化率52%，宏發(fā)悅見公園里開盤去化率為19.5%。

樂有家研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，今年7月深圳不少項(xiàng)目開盤時選擇了折扣促銷，刺激了新房市場上揚(yáng)，網(wǎng)簽量增至3156套，不過，盡管該網(wǎng)簽量是近12個月里網(wǎng)簽量較高的水平，但仍未達(dá)到5000套/月的榮枯線水平。

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