8月30日晚間，萬科交出了上半年的成績單。在房地產行業(yè)嚴峻形勢遠超預期的背景下，萬科上半年營收和凈利潤均出現了下滑，其中凈利潤下滑近兩成。

不過，萬科仍舊保持了較高的財務安全邊際，短債占有息負債比例降至14.2%的歷史低點，貨幣資金對短期債務的覆蓋倍數從年初的2.1倍提升至2.7倍。

值得注意的是，在政策對房企再融資“網開一面”后，作為房企龍頭，萬科此時卻選擇終止其150億元的再融資計劃，也頗令市場感到意外。萬科方面給出的解釋是，系基于當前公司A股股價顯著低于每股凈資產。

(資料圖)

股價顯著低于每股凈資產

公告顯示，萬科董事會審議通過了《關于終止向特定對象發(fā)行A股股票事項并撤回申請文件的議案》，同意公司終止向特定對象發(fā)行A股股票事項，并向深交所申請撤回相關申請文件。

對于終止發(fā)行并撤回申請文件的原因，萬科方面解釋稱，系基于當前公司A股股價顯著低于每股凈資產，因此經審慎分析、研究與溝通后作出決定。

截至8月30日，萬科股價為14.2元/股，而其截至年中的每股凈資產則為21.44元/股。

不過，萬科方面表示，公司目前各項業(yè)務經營正常、財務狀況安全健康，終止再融資并撤回申請文件不會對其日常生產經營情況造成重大不利影響，不存在損害公司及全體股東，特別是中小股東利益的情形。

萬科在今年2月公布的非公開發(fā)行A股股票預案顯示，其擬發(fā)行數量將不超過11億股，占目前萬科總股本的9.46%，扣除發(fā)行費用后的募集資金凈額將全部用于廣州、中山、鄭州等11個項目以及補充流動資金。向特定對象發(fā)行股票的發(fā)行對象為不超過35名(含35名)特定對象，募集資金總額不超過150億元。

而這一預案在在5月19日也已經獲得深交所受理，同時在5月24日收到深交所對其發(fā)出的問詢函。

實際上，今年以來政策層面持續(xù)加大對房地產行業(yè)支持，但受市場環(huán)境影響，地產板塊整體估值仍處于歷史低點，A股地產指數上半年一度下跌近20%。

據一位接近萬科人士對記者表示，此時進行再融資，盡管獲得萬科大股東深鐵方面支持，但對于其他現有股東特別是中小股東而言難免造成攤薄影響，對股價也會造成下行壓力?！霸诖饲闆r下，終止增發(fā)對股東是相對有利的選擇?！?/p>

政策對房企再融資“網開一面”

實際上，作為頭部房企，萬科此時終止再融資時點頗顯微妙。

就在8月27日，證監(jiān)會推出政策“組合拳”活躍資本市場，新規(guī)要求合理把握IPO、再融資節(jié)奏，要求根據近期市場情況，階段性收緊IPO節(jié)奏。

而且，新規(guī)還對再融資作出調整。新規(guī)不僅要求金融行業(yè)上市公司或者其他行業(yè)大市值上市公司的大額再融資實施預溝通機制、關注融資必要性和發(fā)行時機，還對于存在破發(fā)、破凈、經營業(yè)績持續(xù)虧損、財務性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，也適當限制其融資間隔、融資規(guī)模。

不過，對于再融資整體收緊，政策卻對房地產行業(yè)“網開一面”。新規(guī)規(guī)定，房地產上市公司再融資并不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

在市場看來，在部分房地產上市公司出現違約、多數破凈或者虧損的情況下，再融資不受條件限制，有利于防范和化解當前房地產企業(yè)的風險。這對經營較為困難的A股上市房企再融資，無疑是巨大利好。

此前，多家房地產行業(yè)上市公司再融資已獲放行。今年6月，招商蛇口、陸家嘴、保利發(fā)展、上海大名城、中交地產、福星股份等6家上市房企公告，其向特定對象發(fā)行股票申請獲得證監(jiān)會同意注冊批復。

在獲再融資批復的6上市房企中，保利發(fā)展、上海大名城、中交地產的融資目的均為“保交樓、保民生”項目，福星股份的募投項目為棚戶區(qū)改造項目，陸家嘴、招商蛇口擬用于重大資產重組，均符合證監(jiān)會支持的房企再融資募集資金適用領域。

仍保持較高財務安全邊際

8月30日晚間，萬科也交出了上半年的成績單。在市場困境加劇、疊加近期新一輪房企違約風波，行業(yè)信心前所未有低迷。這一背景下，萬科運營狀況如何也格外受到市場關注。

數據顯示，今年以來，房地產新開工面積降至近十年來同期最低。上半年300城住宅用地供求規(guī)模同比下降均超三成，全國房屋新開工面積同比下降24.3%；開工面積驟降的背后，是銷售狀況的持續(xù)低迷，百強房企6月單月同比降幅超20%，市場下行壓力進一步加大。

在行業(yè)環(huán)境持續(xù)下行的情況下，萬科也不可避免出現業(yè)績下滑。今年上半年，萬科實現營收2008.9億元，同比下降2.9%；而歸母凈利潤為98.7億元，同比下降19.4%。

萬科總裁祝九勝在6月股東大會上也曾坦言，由于市場的嚴峻性超出預期，短期內利潤難免受影響。

從半年報數據來看，下滑的原因，主要是由于開發(fā)業(yè)務結算規(guī)模和利潤率的下降。事實上，受過去兩年市場劇烈波動影響，樓市銷售持續(xù)遇冷，全國多地房價出現調整，萬科境內開發(fā)業(yè)務上半年結算收入下降了4.5%，稅前結算毛利率也同比下降了1.6個百分點。

不過，在這一狀況下，萬科仍舊保持了較高的財務安全邊際。數據顯示，上半年萬科經營性現金流凈額為18.64億元，萬科這一數據已經連續(xù)14年為正。但與去年同期相比，這一數據也有所下滑，去年同期其經營性現金流凈額為82.88億元。

從整體上看，萬科凈負債率為49.5%，在行業(yè)中仍保持低位。而且，萬科的債務結構也進一步得到優(yōu)化，短債占有息負債比例降至14.2%的歷史低點。其持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務的覆蓋倍數從年初的2.1倍提升至2.7倍。上半年境內新增融資的綜合成本為3.73%，加權平均債務期限5年。

值得注意的是，萬科截至年中的境內負債占比達到80%，而境外負債占比僅20%。其中境外負債占比較年初下降1.9個百分點，人民幣負債占比80.6%，外幣負債占比19.4%。

本文作者：馮堯，本文來源：中國基金報，原文標題：《150億，萬科突然終止！》

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