浙江紐扣大王，550億豪賭地產(chǎn)

記者丨李惠琳 編輯丨譚璐 陳曉平

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無(wú)懼“黑鐵”時(shí)代，一批地產(chǎn)新勢(shì)力高調(diào)崛起。

中指數(shù)研究院權(quán)益拿地金額數(shù)據(jù)顯示，1-5月，浙江小型房企偉星房產(chǎn)以85億元的金額，首次闖入全國(guó)TOP 15榜單，與華潤(rùn)置地、龍湖等龍頭，齊頭并進(jìn)。

偉星房產(chǎn)并非籍籍無(wú)名，入行已有20多年，是浙商章卡鵬旗下的產(chǎn)業(yè)，只是長(zhǎng)期盤(pán)踞在浙江、安徽等三四線市場(chǎng)。

章卡鵬另一個(gè)更知名的身份，是“紐扣大王”。

他靠生產(chǎn)紐扣和拉鏈發(fā)家，后跨界至建材水管行業(yè)，坐擁偉星股份、偉星新材兩家上市公司，合計(jì)市值超過(guò)400億元。

這兩年，趁著行業(yè)洗牌之際，章卡鵬大舉擴(kuò)張地產(chǎn)版圖，沖擊更高規(guī)模。

逆風(fēng)拿地

章卡鵬在地產(chǎn)圈，一直走“小而精”的路徑。

此輪重金拿地之前，偉星房產(chǎn)主攻浙江臨海、安徽蕪湖、馬鞍山等三四線城市。早期，步子邁得小，也不輕易拓展新地域。

章卡鵬有其堅(jiān)定的哲學(xué)：一旦進(jìn)入，必然深耕，打透地域。

2000年，他進(jìn)入蕪湖市場(chǎng)后，累計(jì)開(kāi)發(fā)44個(gè)項(xiàng)目，“住在蕪湖、住在偉星”的說(shuō)法，在坊間流傳。據(jù)其官方微信披露，2022年，其在蕪湖的市占率高達(dá)42%。

類似的還有馬鞍山，2010年偉星首次入場(chǎng)，2022年的市占率達(dá)到28%。

不過(guò)，低線城市的天花板低，銷售、價(jià)格波動(dòng)大，偉星的銷售規(guī)模，一直停留在百億元左右。

2018年開(kāi)始，章卡鵬有意識(shí)進(jìn)行外拓，重點(diǎn)在合肥發(fā)力；2019年又首次進(jìn)入杭州、武漢等核心城市。

這兩年，他在買(mǎi)地上花的錢(qián)，肉眼可見(jiàn)地增加。

2020年，偉星拿地投入僅百億左右。2021年起，調(diào)控趨于嚴(yán)厲，章卡鵬卻不斷加碼，當(dāng)年拿地增至225億元，2022年又花243億元。

疊加今年已有的85億，兩年半合計(jì)，花了超過(guò)550億元。

投資策略也有變化，以浙江、安徽為深耕區(qū)域，同時(shí)聚集核心城市，在主流地段投資，今年南京首輪集中供地，以31億元觸頂價(jià)格當(dāng)了回“地王”。

章卡鵬這輪加倉(cāng)，除了鞏固蕪湖、馬鞍山等主戰(zhàn)場(chǎng)，資金多數(shù)花在新進(jìn)城市，有區(qū)域延續(xù)密集投入的打法。

比如，去年買(mǎi)的20塊地，一半位于合肥，成為當(dāng)時(shí)拿地金額最大的房企。

2022年，蕪湖、臨海、馬鞍山等強(qiáng)勢(shì)區(qū)域，銷售下滑40%至50%，合肥、杭州、寧波、南京等新進(jìn)城市保持增長(zhǎng)，貢獻(xiàn)過(guò)半業(yè)績(jī)。

合肥一地，2022年銷售額達(dá)到116億元，比上年增長(zhǎng)5倍。

偉星的權(quán)益銷售額，去年增至 333億元，比三年前翻了一番，由一家三流房企躋身全國(guó)前50強(qiáng)，排名上升36位。

今年1-5月，章卡鵬勢(shì)頭依舊，權(quán)益銷售額達(dá)到150億元，力壓多路豪強(qiáng)，殺進(jìn)40強(qiáng)。

錨定900億

積極補(bǔ)倉(cāng)，章卡鵬信心爆棚，未來(lái)三至五年，要沖擊500億—900億元規(guī)模。

過(guò)去，他多是獨(dú)立拿地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，權(quán)益銷售額占比超過(guò)95%。

新策略下，偉星競(jìng)奪一二線城市的核心地塊，價(jià)格不便宜，也嘗試合作開(kāi)發(fā)模式。

2022年拿下的地塊中，兩塊為合作拿地。今年前5個(gè)月，權(quán)益銷售額占比降低至89%。

對(duì)沖土地成本的方式，是提高周轉(zhuǎn)速度。

偉星房產(chǎn)主打快開(kāi)發(fā)、高周轉(zhuǎn)模式。比如2021年，臨海云廬花園項(xiàng)目，從拿地到滿足預(yù)售，不到6個(gè)月。

官方微信披露，2021年，偉星房產(chǎn)營(yíng)收281億元，同比增長(zhǎng)40.6%，回籠資金289億元，同比增長(zhǎng)6成。

回流的現(xiàn)金，章卡鵬又用來(lái)補(bǔ)倉(cāng)。

他不限于只做開(kāi)發(fā)，也涉足物業(yè)和商業(yè)。

至2022年，偉星物業(yè)全國(guó)簽約項(xiàng)目超百個(gè)，管理面積2000萬(wàn)方，在管規(guī)模在全國(guó)排名第57位。

章卡鵬布局商業(yè)項(xiàng)目10多年，打造星悅廣場(chǎng)、萬(wàn)悅城、星立方、快縵里、星街等多個(gè)產(chǎn)品線，累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)28個(gè)，開(kāi)發(fā)約210萬(wàn)方總體量。

偉星·星悅天地效果圖

這些項(xiàng)目多布局在偉星深耕的城市，憑借在當(dāng)?shù)氐挠绊懥Γ胧泻笕藲獠坏汀?/p>

官方披露，4月初，臨海偉星·星悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，前三日客流量破30萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)額超3000萬(wàn)元。

非開(kāi)發(fā)類的業(yè)務(wù)，現(xiàn)金流更穩(wěn)定，但是，自持重資產(chǎn)項(xiàng)目，考驗(yàn)章卡鵬的資金實(shí)力。

多而不散

章卡鵬掌控偉星，頗為傳奇。

偉星集團(tuán)的創(chuàng)始人是明丕白，1970年代左右，從紐扣生產(chǎn)的小作坊起步，成就一家多元業(yè)務(wù)的綜合性民企。

章卡鵬于1982年加入，他拜明丕白為師，由后者親自帶教培養(yǎng)，在其身故后，以徒弟身份，慢慢接掌偉星的運(yùn)營(yíng)。

天眼查顯示，現(xiàn)年58歲的章卡鵬，持有偉星集團(tuán)15.9743%的股份，為實(shí)控人；明丕白的親屬，依然持有大量股權(quán)。

章卡鵬

偉星集團(tuán)，號(hào)稱浙江臺(tái)州第一大民營(yíng)企業(yè)，涉足地產(chǎn)、服裝輔料、塑料管道、光學(xué)制品等，2021年?duì)I收403.52億元。

章卡鵬視野極廣，他甚至投資19億，在云南獲得兩條河流9個(gè)電站的開(kāi)發(fā)權(quán)。

尤為神奇的是，業(yè)務(wù)如此多元，兩家上市公司，他又均做到行業(yè)龍頭。

偉星股份以服裝輔料為主業(yè)，在國(guó)內(nèi)外建有八大工業(yè)基地，年產(chǎn)116 億粒鈕扣、8.5億米拉鏈，去年入賬36.28 億元。

偉星股份，偉星新材官網(wǎng)

偉星新材主營(yíng)塑料管道，一年也有近70億元的收入，其PPR（無(wú)規(guī)共聚聚丙烯）產(chǎn)品，全國(guó)市占率約8%。

要么不做，如果要做，集中力量把事做透，章卡鵬的這種風(fēng)格，在地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)拓也如此。

兩家上市公司的收入，合計(jì)百億左右，不到房地產(chǎn)的一半，這兩年，服裝輔料、塑料管道需求疲軟，表現(xiàn)平淡。

當(dāng)下市況，章卡鵬大舉拿地，有拉動(dòng)增長(zhǎng)的意圖，更要有逆勢(shì)操盤(pán)的信心。

無(wú)論結(jié)局如何，至少真的很有勇氣。

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