北京土拍，越秀“大吉”

當(dāng)前土拍市場(chǎng)，一半海水，一半火焰，手中還有“彈藥”的房企普遍到能級(jí)高、去化較快、有利潤(rùn)空間的城市拿地，北京便是他們布局的重點(diǎn)之一。

(資料圖片僅供參考)

6月14日，北京進(jìn)行本月第二次土地集中交易，出讓海淀區(qū)雙新村的“兄弟”地塊以及順義新城第二街區(qū)地塊，3宗地總規(guī)劃建面15.89萬(wàn)平方米，起始總價(jià)95.6億元。

昨日?qǐng)?bào)名截止后，網(wǎng)上便陸續(xù)傳出本次土拍戰(zhàn)況：3宗地獲得超80家房企（含重復(fù)報(bào)名）爭(zhēng)搶，且每宗地都有“爆款”潛質(zhì)。這之中，有活躍在北京市場(chǎng)的華潤(rùn)、中海、金茂、招商、中建、保利、中糧、中鐵建、首開(kāi)、金隅等國(guó)企、央企，也有龍湖、新城、路勁等民企身影，“外來(lái)客”如越秀、建發(fā)、華發(fā)等也紛紛現(xiàn)身。

僧多粥少，這三宗地塊無(wú)一例外，全部溢價(jià)15%搖號(hào)成交，合計(jì)收金109.94億元，越秀、北京天恒以及石家莊創(chuàng)世紀(jì)房地產(chǎn)三家幸運(yùn)兒各搖中一宗。

（制表：左宇）

有趣的是，從現(xiàn)場(chǎng)流出的照片來(lái)看，拿下本輪總價(jià)最高、規(guī)模最大地塊的越秀在競(jìng)拍桌上擺放著一個(gè)紅底黃字印有明顯“大吉大利”字樣的手提袋，此番得償所愿其也成功在同行面前帶火了這個(gè)手提袋。

由于北京熱門地塊中簽率較低，此前就有媒體報(bào)道稱，多家房企在拍地前專程去求好運(yùn)，同時(shí)不忘向搖到地的企業(yè)取經(jīng)“你們拜了哪里的神仙”？

越秀這次便是從30家房企手中搶來(lái)了“寶地”——海淀區(qū)雙新村003號(hào)。

海淀區(qū)本次供應(yīng)2宗地塊，這也是今年已知唯二的海淀宅地，二者位于傳統(tǒng)西山別墅區(qū)，周邊多為高端住宅，地塊容積率不高，均為1.05，可打造成低密別墅項(xiàng)目，且最高樓面限價(jià)與銷售指導(dǎo)價(jià)12.1萬(wàn)元/平方米（浮動(dòng)10%）都有每平方米3萬(wàn)元以上的價(jià)差，利潤(rùn)空間相對(duì)有保障。

其中海淀區(qū)雙新村003號(hào)地塊規(guī)劃建面8.96萬(wàn)平方米，起拍價(jià)高達(dá)69億元，保證金13.8億元。報(bào)名表中，其吸引了包括華潤(rùn)、首開(kāi)、中海、建工、廈門國(guó)貿(mào)、招商、保利、金隅、中建玖合等30家房企及聯(lián)合體參與，僅保證金便收取了超400億元。

針對(duì)該地塊，北京本次還制定了新玩法：當(dāng)?shù)貕K報(bào)價(jià)到達(dá)最高限價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)地上實(shí)施超低能耗建筑面積程序，競(jìng)報(bào)面積上限45000平方米，當(dāng)達(dá)到設(shè)定的上限面積時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。這不僅對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出挑戰(zhàn)，也對(duì)房企的產(chǎn)品能力有了更高的要求。

新玩法并未影響參拍者的積極性。

6月8日，海淀區(qū)雙新村003號(hào)地塊便出現(xiàn)了第一組報(bào)價(jià)69億元，此后數(shù)日頻頻有房企出手加價(jià)，截至6月13日，報(bào)價(jià)已經(jīng)來(lái)到78.45億元的高位，逼近最高限價(jià)79.35億元。今日，地塊又經(jīng)過(guò)3輪報(bào)價(jià)便順利觸頂，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)地上實(shí)施超低能耗建筑面積程序，并再次觸發(fā)競(jìng)報(bào)面積上限，以搖號(hào)方式確定了競(jìng)得人越秀，總成交價(jià)79.35億元+地上實(shí)施超低能耗建筑面積45000平方米。

今年以來(lái)越秀在北京拿地兇猛。2月，其先是溢價(jià)15%摘下了石景山蘋果園地塊，又搖中了昌平信息園二期地塊，加上今日所得，3宗地累計(jì)斥資超138億元，這位進(jìn)京不到3年的新玩家明顯加速了對(duì)北京市場(chǎng)的布局。

另一宗海淀區(qū)雙新村004號(hào)地塊相比前者面積較小，規(guī)劃建面2.18萬(wàn)平方米，起拍價(jià)僅17億元，相對(duì)而言，對(duì)企業(yè)的資金要求略低一籌。

其吸引了31家房企及聯(lián)合體參與，其中不少面孔也在003號(hào)地塊競(jìng)拍中出現(xiàn)。總價(jià)偏低，競(jìng)買人報(bào)價(jià)也更為激進(jìn)，網(wǎng)上掛牌期間便到達(dá)了最高限價(jià)19.55億元，直接轉(zhuǎn)入了搖號(hào)階段，北京天恒搖中，溢價(jià)率15%。

越秀、北京天恒兩家房企其實(shí)頗有淵源。

2021年5月，北京首批集中供地中，二者便聯(lián)手以45.7億元拿下了懷柔地塊，后開(kāi)發(fā)為天恒越秀懷山府，這也是越秀首次進(jìn)京。此番“老搭檔”各自為戰(zhàn)依然在“頂峰”相見(jiàn)。

最后一宗順義新城第2街區(qū)地塊靠近地鐵15號(hào)線順義站，規(guī)劃建面4.75萬(wàn)平方米，起拍價(jià)9.6億元，其周邊有奧特萊斯、購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)等商業(yè)，生活配套齊全，引來(lái)了路勁、華發(fā)、龍湖、中海、建工、新城等21家房企及聯(lián)合體參與。

競(jìng)拍到達(dá)最高限價(jià)11.04億元后，石家莊創(chuàng)世紀(jì)房地產(chǎn)順利搖中該地塊，溢價(jià)率15%，這也是其首次進(jìn)京拿地。

3宗地塊全部觸頂?shù)某煽?jī)成功“點(diǎn)燃”了北京土拍市場(chǎng)。

十三天前（6月1日），北京還出讓了4宗宅地，其中3宗溢價(jià)15%成交，合計(jì)收金約95億元。

最近兩場(chǎng)土拍中，一個(gè)顯著的現(xiàn)象是，有不少如石家莊創(chuàng)世紀(jì)一樣，首次來(lái)到北京摘地的新面孔。譬如6月1日土拍中，45家房企爭(zhēng)搶的順義新城第19街區(qū)19-69地塊最終被一家名為福建雄旺的公司摘下，市場(chǎng)消息稱，其與廈門建發(fā)有諸多關(guān)聯(lián)；再如剛成立幾天的新公司太原萃豐報(bào)名了本次海淀區(qū)的兩宗地塊，這也被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑或是某家規(guī)模房企的“馬甲”公司；甚至連做防水起家的東方雨虹都參與了多宗地塊的競(jìng)拍。

中指院認(rèn)為，這與北京近期土拍規(guī)則調(diào)整，取消了“土地成交后，在完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，我單位及該宗地項(xiàng)目公司不以任何直接或間接的形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號(hào)的競(jìng)買人及其關(guān)聯(lián)方”的限制有關(guān)，這也是眾多新面孔出現(xiàn)在北京土拍現(xiàn)場(chǎng)的主要原因之一。

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