業(yè)主炸鍋：鋁板變涂料！開(kāi)盤(pán)前悄然更改規(guī)劃，華僑城上?！白詈蟮牡赝酢北毁|(zhì)疑“降標(biāo)”，律師稱“開(kāi)發(fā)商難以被認(rèn)定為違約”

每經(jīng)記者：包晶晶????每經(jīng)編輯：程鵬,陳夢(mèng)妤,蓋源源

(資料圖)

這段時(shí)間，上海華僑城·純水岸這個(gè)區(qū)域絕版地王項(xiàng)目的業(yè)主們投訴意見(jiàn)不斷。

該樓盤(pán)多名業(yè)主眼看新房快要完工交付，卻發(fā)現(xiàn)“貨不對(duì)板”——前期宣傳時(shí)外立面為鋁板+玻璃幕墻，如今卻大面積更改為涂料，外觀“變臉”降低了顏值和品質(zhì)，讓業(yè)主很是郁悶。

為此，業(yè)主們頓時(shí)炸開(kāi)了鍋，紛紛質(zhì)疑：開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)前悄悄變更規(guī)劃，導(dǎo)致樓盤(pán)外觀“變臉”，品質(zhì)和顏值大大降低，直接影響了消費(fèi)者的權(quán)益。

2020年7月，上海土拍連破記錄，虹口區(qū)嘉興街道地塊溢價(jià)率超28%、楊浦區(qū)定海社區(qū)D5-1地塊溢價(jià)率近19%，浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)北社區(qū)PDP0-0404單元D-04-06地塊，在鏖戰(zhàn)200余輪后，被華僑城以樓板價(jià)4.4萬(wàn)元/平方米、總價(jià)超50億元摘得，溢價(jià)率19.07%。此后，上海土拍規(guī)則鎖定10%溢價(jià)上限，該地塊也成為唐鎮(zhèn)絕版地王。

華僑城·純水岸 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

地王曾經(jīng)創(chuàng)下開(kāi)盤(pán)售罄的驕人戰(zhàn)績(jī)，但自2023年初起，華僑城·純水岸業(yè)主就因外立面減配問(wèn)題頻繁投訴，隨著工程不斷推進(jìn)，業(yè)主們又發(fā)現(xiàn)了圍墻貨不對(duì)板、車庫(kù)粗糙、大門(mén)與原方案有出入等問(wèn)題。上海電視臺(tái)新聞綜合頻道2023年1月16日曾對(duì)此進(jìn)行報(bào)道，但截至目前，業(yè)主與項(xiàng)目公司仍未達(dá)成一致。

開(kāi)發(fā)商華僑城方面回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)項(xiàng)目由上海唐僑盈置業(yè)有限公司（下稱唐僑盈置業(yè)）開(kāi)發(fā)，在施工建設(shè)過(guò)程中，部分客戶認(rèn)為項(xiàng)目外立面變更并向相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行投訴，由相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行充分的核實(shí)調(diào)查后認(rèn)定我司經(jīng)營(yíng)合規(guī)合法，我司也就此一直高度重視并保持與客戶的密切溝通?！?/p>

以光污染為名

開(kāi)盤(pán)前悄然申報(bào)修改方案

有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，1-14#北立面的樓梯井外立面，每棟均有鋁板被更換成了涂料，并且做成與鋁板形態(tài)一致的格子外觀，但因色差極大，業(yè)主認(rèn)為這對(duì)建筑外觀造成了嚴(yán)重影響。

據(jù)新民晚報(bào)，不滿的業(yè)主開(kāi)始向相關(guān)部門(mén)投訴，得到的答復(fù)是：北側(cè)外立面局部由鋁板調(diào)整為涂料，是經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的，“現(xiàn)場(chǎng)施工也是按照變更后的設(shè)計(jì)圖紙實(shí)施的”。

這樣的回復(fù)讓業(yè)主感到驚訝，隨后他們向相關(guān)部門(mén)調(diào)取資料，終于發(fā)現(xiàn)了其中的“奧秘”——原來(lái)，早在2021年9月，在辦理預(yù)售許可證之前，開(kāi)發(fā)商就向浦東規(guī)劃部門(mén)提交了一份《情況說(shuō)明》，申請(qǐng)將項(xiàng)目北外立面局部的鋁板材質(zhì)改為涂料。

情況說(shuō)明 圖片來(lái)源：新民晚報(bào)

記者看到，唐僑盈置業(yè)在《情況說(shuō)明》中列出：“經(jīng)過(guò)我司深化設(shè)計(jì)研究發(fā)現(xiàn)，原先設(shè)計(jì)的部分鋁塑板材質(zhì)的外立面因材料材質(zhì)將造成反光并產(chǎn)生光污染，我司擬對(duì)施工幢號(hào)為1-14#樓的局部北側(cè)外立面進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，將局部的鋁塑板替換為環(huán)保涂料，減少鋁塑板反光帶來(lái)的光污染，提升外立面安全系數(shù)和環(huán)保程度?！?/p>

唐僑盈置業(yè)也拿出了上海市浦東新區(qū)規(guī)劃和自然資源局“關(guān)于準(zhǔn)予變更該項(xiàng)目1-14#住宅建筑單體北側(cè)立面局部調(diào)整”的文件，該文件落款日期為2021年10月15日。

開(kāi)發(fā)商的效果圖 圖片來(lái)源：新民晚報(bào)

最讓業(yè)主們無(wú)法接受的是，開(kāi)發(fā)商提出的變更申請(qǐng)，都是“背后”操作完成的，提出前和獲批后均沒(méi)有進(jìn)行公示。而且明明申請(qǐng)?jiān)谙?、開(kāi)盤(pán)在后，已經(jīng)申請(qǐng)了更改，但變更期間的營(yíng)銷推廣和售樓處沙盤(pán)展示，樓棟外立面均標(biāo)識(shí)為鋁板，即便進(jìn)入2021年12月22日-28日的認(rèn)購(gòu)期，開(kāi)發(fā)商也未將此項(xiàng)變更以任何形式告知購(gòu)房人。而在業(yè)主簽署的購(gòu)房合同中，對(duì)外立面的表述為“鋁板、幕墻、涂料”等，較為籠統(tǒng)，也沒(méi)有寫(xiě)明具體構(gòu)成比例。

2022年1月17日項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，788組成功購(gòu)入的幸運(yùn)業(yè)主沉浸在喜悅之中，但隨后而來(lái)的“驚喜”令他們無(wú)法接受。

對(duì)于最具爭(zhēng)議的“外立面鋁板換涂料”問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者6月3日下午來(lái)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，樓棟北側(cè)外立面的確使用了涂料，但項(xiàng)目北面緊鄰的德淳路為雙向兩車道，“紫金9號(hào)”小區(qū)一期2號(hào)樓、6號(hào)樓、8號(hào)樓緊鄰馬路，與華僑城·純水岸距離的確非常近。

律師稱“開(kāi)發(fā)商難以被認(rèn)定為違約”

多次交涉未果之下，今年5月，雙方產(chǎn)生了沖突。

對(duì)此，5月25日，華僑城A董秘在投資者平臺(tái)回復(fù)時(shí)提到，這次沖突是項(xiàng)目在施工建設(shè)過(guò)程中，部分客戶認(rèn)為項(xiàng)目外立面變更引起。公司一直保持高度關(guān)注，與客戶積極溝通，同步啟動(dòng)客戶應(yīng)答機(jī)制。持續(xù)在政府相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管指導(dǎo)下合法合規(guī)、坦率溝通、妥善處理客戶訴求。我們非常理解客戶的訴求，真誠(chéng)希望與廣大客戶一起構(gòu)建開(kāi)放包容的溝通機(jī)制，并愿意在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有益會(huì)談。

那么，對(duì)于已經(jīng)獲得許可的變更，業(yè)主是否有反對(duì)權(quán)？

“在預(yù)售前，我司為項(xiàng)目單一產(chǎn)權(quán)人，可以單獨(dú)向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)調(diào)整；唐鎮(zhèn)華僑城公眾號(hào)是我司唯一官方發(fā)布信息的公眾平臺(tái)，未對(duì)項(xiàng)目外立面有相關(guān)宣傳?！?/strong>華僑城方面認(rèn)為。

從事建筑建造行業(yè)23年的工程師江程對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，外立面的變更，由開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，符合審批條件的，相關(guān)部門(mén)審批通過(guò)即可進(jìn)行施工。事實(shí)上在建筑行業(yè)，因客觀因素改變?cè)O(shè)計(jì)方案，是非常常見(jiàn)的。

記者向上海市光明律師事務(wù)所律師付永生、顧準(zhǔn)咨詢時(shí)，獲得的答復(fù)是，“類似的局部變更非常多，只是廣大業(yè)主沒(méi)有注意到，或者注意到但沒(méi)有意愿、時(shí)間、能力、財(cái)力等種種原因維權(quán)。有的業(yè)主完全不在意外立面的變更，有的業(yè)主沒(méi)有時(shí)間參與，有的業(yè)主不相信維權(quán)成功，也有很多業(yè)主抱著事不關(guān)己、高高掛起的態(tài)度?！?/p>

如果已經(jīng)在宣傳冊(cè)、公開(kāi)資料、沙盤(pán)，售樓處介紹等明確了項(xiàng)目這一細(xì)節(jié)，后期再做更改，是否有欺詐之嫌？

付永生、顧準(zhǔn)兩位律師表示：“開(kāi)發(fā)商難以被認(rèn)定為違約，并且不可能被認(rèn)定為欺詐。法律上的‘欺詐’屬于特殊的法律用語(yǔ)，和日常所說(shuō)的‘欺詐’完全不同?！?/strong>

2020年12月23日通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

“想獲得賠償?shù)目赡苄詷O低”

業(yè)主們的訴求是，要求開(kāi)發(fā)商與廣大業(yè)主達(dá)成補(bǔ)救方案，恢復(fù)與宣傳物料一致的外立面鋁板材質(zhì)、小區(qū)圍墻，降低業(yè)主因該虛假宣傳造成的損失；刪改不公平格式條款，保障業(yè)主權(quán)益等。

據(jù)記者多方了解，業(yè)主訴求并未得到滿足，部分業(yè)主也尋求了法律人士的幫助，但被告知“打贏的機(jī)會(huì)不大”。

付永生、顧準(zhǔn)兩位律師告訴記者，“根據(jù)最高人民法院的規(guī)定，廣告宣傳資料，凡是沒(méi)有寫(xiě)進(jìn)合同的，開(kāi)發(fā)商變更，都不算違約。除非對(duì)買(mǎi)賣(mài)有重大影響的，即使不寫(xiě)進(jìn)合同，也算合同的一部分，開(kāi)發(fā)商隨意變更，就構(gòu)成違約，就要賠償。但如何理解‘重大影響’”，眾說(shuō)紛紜。外立面的變更，有可能被法院認(rèn)定為一般影響，就不算合同有約定，開(kāi)發(fā)商的行為不違約，不需要賠償?！?/p>

“通過(guò)民事訴訟維權(quán)，更是難上加難。業(yè)主有權(quán)利維權(quán)，要求開(kāi)發(fā)商予以賠償，但是根據(jù)本案的具體情況，獲勝的可能性很低，而且即使獲勝，單戶業(yè)主賠償?shù)慕痤~極低?！眱晌宦蓭煴硎尽?/p>

事實(shí)上，記者從其他項(xiàng)目業(yè)主維權(quán)訴求中也獲知，買(mǎi)房人在交易之前并不能預(yù)看合同，而等到正式購(gòu)房時(shí)，特別是紅盤(pán)需要搖號(hào)選房，迅速做決定，仔細(xì)審核購(gòu)房合同的時(shí)間少之又少，對(duì)于合同細(xì)節(jié)并沒(méi)有識(shí)別能力，而維權(quán)之中的部分爭(zhēng)議焦點(diǎn)，往往隱藏在合同的細(xì)枝末節(jié)里。

那么，以“合同為準(zhǔn)”“以實(shí)際交付為準(zhǔn)”，能否成為開(kāi)發(fā)商的擋箭牌？

“業(yè)主可以聘請(qǐng)律師審核合同，對(duì)于廣告宣傳、沙盤(pán)、銷售口頭介紹一一對(duì)比書(shū)面合同，查漏補(bǔ)缺。對(duì)于業(yè)主認(rèn)為重要的遺漏內(nèi)容，和開(kāi)發(fā)商協(xié)商寫(xiě)到合同中的補(bǔ)充條款中?！?/p>

對(duì)于此事的最新進(jìn)展，華僑城方面也回應(yīng)稱：“唐鎮(zhèn)項(xiàng)目目前正處于施工階段，對(duì)于部分客戶反映的相關(guān)問(wèn)題，我司將根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)范進(jìn)行全面排查，確保早日將項(xiàng)目建設(shè)完成。”

發(fā)稿前，據(jù)業(yè)主代表反饋，開(kāi)發(fā)商方面已口頭答應(yīng)恢復(fù)鋁板，但還要等正式的書(shū)面通知。對(duì)此記者也向華僑城方面予以核實(shí)，但截至發(fā)稿尚未收到有效回復(fù)。

記者|包晶晶

編輯|程鵬陳夢(mèng)妤蓋源源

校對(duì)|段煉

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

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