? 作者:云潭,編輯:小市妹
(資料圖)
在某些地產(chǎn)公司躺平之際,中國前首富王健林還在繼續(xù)戰(zhàn)斗。
6月28日晚間,珠海萬達(dá)商管第四次遞交了港股IPO申請資料,距離第一次上市申請已經(jīng)過去500多天。
過去的三年,王健林的日子并不好過。疫情沖擊,房地產(chǎn)史上最嚴(yán)監(jiān)管,一批曾經(jīng)叱咤江湖的地產(chǎn)巨頭紛紛土崩瓦解。
考慮到和投資人的對賭協(xié)議在年底生效,如果珠海萬達(dá)上市失敗,那么萬達(dá)將面臨高達(dá)400億的股份回購壓力。
對老王來說,上市已經(jīng)不再是“錦上添花”,僅剩6個月時間,不服輸?shù)耐踅×?,必須背水一?zhàn)。
【對賭大限】
“萬達(dá)商管是萬達(dá)的核心企業(yè),我什么企業(yè)都能丟,這個不能丟?!?/p>
但這個“命根子”卻在2014年上市后,持續(xù)處于低估狀態(tài),于是,2016年,王健林決定將萬達(dá)商管私有化退市。
此后的7年間,地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云突變,王健林始終堅守著“三大重任”——降負(fù)債、輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型和推進(jìn)再次上市。
這期間,萬達(dá)商管引進(jìn)了多個投資方,但也埋下了對賭風(fēng)險。
2017年,萬達(dá)股債雙殺,王健林咬碎后槽牙,不惜借款給融創(chuàng),讓孫宏斌和富力張力以637.5億元撿漏13個萬達(dá)文旅城以及77家酒店。
次年1月的萬達(dá)年會上,王健林老淚縱橫:2017年萬達(dá)經(jīng)歷了太多風(fēng)波與磨難。
但一波還未平息,一波又來侵襲。
天下沒有免費(fèi)的午餐,此前幫助萬達(dá)私有化的9個投資人,和王健林約定2018年底回A上市,否則萬達(dá)需要支付利息并回購股份。
可是,房地產(chǎn)企業(yè)的上市之路基本鎖死,王健林只能求助老友,馬化騰、張近東、孫宏斌、劉強(qiáng)東慷慨解囊,共出資340億,解決了老王的燃眉之急。
此后,王健林再次轉(zhuǎn)向H股,上市主體變更為珠海萬達(dá)商管。
赴港上市前夕,珠海萬達(dá)商管啟動了Pre-IPO融資,將21.17%股份轉(zhuǎn)讓給碧桂園、中信資本、螞蟻集團(tuán)、騰訊、PAG太盟投資集團(tuán)等多個投資者,共獲得約60億美元(435億元)。
而萬達(dá)需要付出的代價是,2023年底必須要完成上市,否則需回購?fù)顿Y者的股份。也就是說,如果今年年底前無法完成上市,萬達(dá)需要拿出400億的資金回購股權(quán)。
▲來源:萬達(dá)商管2022年年度報告
相同的劇本再次上演,只是這一次,好友們都已經(jīng)囊中羞澀,有些人甚至自身難保,哪有資金援助他人。
對于當(dāng)下并不寬裕的萬達(dá)來說,數(shù)百億的資金支出,無疑是雪上加霜。
對賭大限將至,鐵人王健林,必須要加快腳步了。
【艱難上市路】
在H股上市的歷史中,如此大體量的IPO反復(fù)折騰的情況實(shí)屬罕見。
由于遲遲未取得中國證監(jiān)會的“大路條”,有分析稱,珠海萬達(dá)商管已經(jīng)創(chuàng)造了民營企業(yè)海外上市的最慢“紀(jì)錄”。
早在2021年10月11日,珠海萬達(dá)便取得了證監(jiān)會的受理函,且在十天之后向港交所遞交了首份上市招股書。但時至今日,王健林還沒有拿到他心心念念的“通行證”。
根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn),從取得“小路條”到“大路條”只需3到6個月,可王健林足足等了627天。此外萬達(dá)幾次IPO申請也都踩上了境外上市《試點(diǎn)辦法》的實(shí)施節(jié)點(diǎn),上市之路可謂是困難buff疊滿。
根據(jù)試點(diǎn)辦法,國內(nèi)企業(yè)要想在境外或H股上市,除了拿到證監(jiān)會的受理函,即“小路條”外,還要獲得證監(jiān)會出具的“H股發(fā)行批復(fù)”,即“大路條”。擁有“大路條”之后,港交所才會對公司進(jìn)行上市聆訊,啟動發(fā)行、路演和上市工作。
除了兩張“門票”外,還要在證監(jiān)會備案并獲得審批。也就是說,珠海萬達(dá)商管多了一道審批的大坎。
此前萬達(dá)上市資料三次失效,根本原因還是“大路條”未獲批復(fù)。6月2日,證監(jiān)會對珠海萬達(dá)提出了六大問題,要求補(bǔ)充材料。相比2014年上市時的輕松寫意,對王健林來說,此次IPO可謂是難上加難。
所以,針對本次證監(jiān)會的補(bǔ)充材料要求,萬達(dá)的回復(fù)能否過關(guān),將是此次沖刺上市的關(guān)鍵。
翻閱證監(jiān)會的要求,可以看出,問題主要聚焦在合規(guī)性方面,包括公司治理、與大股東之間的資金往來,出租率數(shù)據(jù)的真實(shí)性、股份回購、債務(wù)償還安排以及高比例分紅等6大層面。
▲來源:證監(jiān)會官網(wǎng)
按照要求,發(fā)行人應(yīng)當(dāng)在30個工作日內(nèi)補(bǔ)充材料。也就是說萬達(dá)還有約兩周的時間,準(zhǔn)備好這次應(yīng)答。
不過,收到回復(fù)總比杳無音訊強(qiáng),萬達(dá)方面也指出,“要求補(bǔ)充材料是正常流程,上市還在推進(jìn)中?!?/p>
只是留給王健林的時間不多了,面對證監(jiān)會的提問,萬達(dá)打鐵還需自身硬。
如果順利拿到“大路條”,加上當(dāng)下政策面支持房地產(chǎn)市場的氛圍,萬達(dá)提速上市也并非不可能。
【不認(rèn)命】
王健林骨子里就是個不服輸?shù)臐h子。
16年的從軍經(jīng)歷,造就了他正直堅毅,堅韌不拔的性格。
創(chuàng)業(yè)伊始,他開過超市,辦過工廠,搞過電梯廠、變電站,最終趟入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。但房地產(chǎn)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè),由于經(jīng)驗(yàn)不足,他多次因?yàn)橘Y金鏈問題,走到懸崖邊。
最初為了求得一筆2000萬的貸款,他先后50多次希望拜見一家銀行的領(lǐng)導(dǎo),有時候在銀行門口一站就是一整天,但那時的萬達(dá)還是一家名不見經(jīng)傳的小企業(yè),銀行不愿意冒風(fēng)險,最終貸款還是沒有談下來。
一面為了貸款疲于奔命,一面是遲遲無法開工的工程,王健林那時候九天九夜沒合眼,第十天直接昏迷在公司,被緊急送往醫(yī)院。
“不能怕屈辱,不能怕挫折。活人總不能被尿憋死,銀行找不著,那就想別的辦法?!蓖踅×肿詈笥冒l(fā)債的方式,把瀕臨破產(chǎn)的萬達(dá)救了回來。
2000年,王健林決定轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn),但萬達(dá)的煩心事依舊沒有停息。初期的三年,萬達(dá)以售為主,購買了商鋪的商家因經(jīng)營不善,直接將萬達(dá)告上法院。
單是三年時間里,萬達(dá)就打了222場官司,雖然只輸了兩場,但公司上下疲于應(yīng)付。許多人在那時離開了萬達(dá),另謀出路。
王健林沒有退縮,面對困難,信奉“實(shí)戰(zhàn)”思維的他,在實(shí)踐中摸索創(chuàng)新,并解決問題?!暗搅它S河心也不死,撞了南墻也不回頭。到了黃河搭個橋就過去了,撞了南墻搭個梯子就翻過去了?!?/p>
他想出了一個“城市綜合體”的模式?!白鲆粋€商業(yè)中心,旁邊蓋寫字樓、公寓。出售公寓、寫字樓,獲取現(xiàn)金流,商鋪?zhàn)约簛斫?jīng)營?!?/p>
這種“租售結(jié)合”的方式,讓萬達(dá)在全國迅速開疆拓土,逐漸成長為全國首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。
從經(jīng)營層面看,萬達(dá)商管是中國規(guī)模最大、盈利最強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商。
招股書顯示,珠海萬達(dá)在2020年、2021年及2022年分別實(shí)現(xiàn)171.96億元、234.81億元以及271.2億元;同期的凈利潤分別達(dá)到11.12億元、35.12億元以及75.34億元。
可以看出,在疫情放開后,萬達(dá)觸底回升,成功實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn),盈利能力大幅增長。而且,2021(經(jīng)特定算法調(diào)整)-2022年的盈利水平已經(jīng)超過了對賭要求。考慮到消費(fèi)回暖的跡象,2023年完成94.6億元的對賭利潤要求也將是大概率事件。
而母公司大連萬達(dá)商管集團(tuán)的體量就更加龐大,2022年,大連萬達(dá)商管營收493.14億元,歸母凈利潤123.01億元。
以珠海萬達(dá)為參照,其營收分別是新城控股和華潤萬象生活商管收入的3倍和6倍多,是整個華潤萬象生活利潤(22.06億元)的3.4倍。
▲來源:珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司招股書
截至2022年底,珠海萬達(dá)在管項(xiàng)目472個,在管面積達(dá)6560萬平方米,是全球最大的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)商,而且是國內(nèi)唯一向第三方大規(guī)模輸出管理的服務(wù)商。
這種輕資產(chǎn)模式既是王健林所期望實(shí)現(xiàn)的,也是資本市場所青睞的。港股中,華潤萬象生活的市盈率就是華潤置地的近5倍,碧桂園服務(wù)的市值也曾一度超過主營地產(chǎn)開發(fā)的碧桂園,萬科也拆分了萬物云在港上市。
“對賭大限”降至,珠海萬達(dá)的上市之戰(zhàn),將極有可能決定這個地產(chǎn)王國的命運(yùn)走向。但軍人出身的王健林絕不會輕易認(rèn)輸,目前,這場豪賭還在繼續(xù)。
去年4月,王健林接盤“河南地產(chǎn)一哥”胡葆森的建業(yè)旗下商業(yè)項(xiàng)目10年的運(yùn)營權(quán);5個月后,位于鄭州的兩座萬達(dá)坊就同時開業(yè)。
此外,王健林還和鑫苑張勇、山西田森杜寅午合作,并接手了北京藍(lán)色港灣、五棵松卓展購物中心的運(yùn)營權(quán)。僅在2022年,萬達(dá)商管就參與十多筆交易。
乘著疫情之后消費(fèi)復(fù)蘇的東風(fēng),萬達(dá)重新上路。最新的數(shù)據(jù)顯示,萬達(dá)商管集團(tuán)在2023年上半年新開12座萬達(dá)廣場,累計開業(yè)484個。上半年總租金收入就達(dá)到263.2億元,同比增長4.5%;
而且,相比其他商管服務(wù)商,萬達(dá)的效率更高,上半年出租率98.2%,租金完成了100%的收繳。
除了商管這個核心板塊,王健林在年會上還指出,2023年除推動珠海萬達(dá)商管上市外,還有文旅“再出發(fā)”。
在出售多個文旅資產(chǎn)回籠資金后,萬達(dá)文旅在2023年又“殺了回來”。農(nóng)歷新年過后,一度沉寂的王健林頻繁露面,現(xiàn)身洛陽白馬寺、洛邑古城,貴州丹寨等地,隨即簽下了多個文旅項(xiàng)目。
不僅如此,萬達(dá)還發(fā)布了名為“歸雁計劃”的招聘公告,意在讓曾經(jīng)在萬達(dá)酒店工作過的人重新回歸。據(jù)悉,有超過100家萬達(dá)酒店都參與了這場活動。
住宅地產(chǎn)也開始回歸大眾視野,萬達(dá)地產(chǎn)(住宅板塊)聚焦萬達(dá)商業(yè)周邊開發(fā),并已落子武漢、貴陽等地。
“在中國房地產(chǎn)界,論戰(zhàn)略的執(zhí)行力和戰(zhàn)術(shù)紀(jì)律,王健林應(yīng)該是當(dāng)之無愧排在第一位的。”胡葆森如此評價王健林。
從2017年的斷臂求生,到如今的大舉反攻,王健林未雨綢繆,反周期行動,這是萬達(dá)長期屹立不倒的關(guān)鍵。
如今,四戰(zhàn)港股,老王已經(jīng)使出渾身解數(shù)。王健林曾稱:“萬達(dá)的困難只是暫時性、階段性的,萬達(dá)絕不躺平?!敝皇?,年初至今,縈繞在萬達(dá)身上的負(fù)面消息持續(xù)發(fā)酵,讓原本“提前上岸”的萬達(dá),再次陷入質(zhì)疑聲中。
但這些負(fù)面消息,并未完全實(shí)錘,還存在許多爭議。比如,此前被凍結(jié)的大連萬達(dá)商管19億股權(quán),萬達(dá)方面稱,凍結(jié)的股權(quán)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10多億元的財產(chǎn)糾紛。萬達(dá)方面正通過法律途徑,維護(hù)公司合法權(quán)益。
而此前大連萬達(dá)中止60億元的小公募債,是考慮到目前市場情況而主動放棄發(fā)行,并不會對珠海萬達(dá)上市產(chǎn)生直接影響。
其實(shí),2017年危機(jī)之后,萬達(dá)在償還了2000多億債務(wù)后,“債務(wù)核彈”已經(jīng)拆除。果斷的轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn),也令萬達(dá)身軀更加輕盈。
而且,相比瘋狂加杠桿的融創(chuàng)、恒大等企業(yè),王健林更具有前瞻性的戰(zhàn)略眼光,每每在風(fēng)暴來臨前,未雨綢繆甚至不惜壯士斷腕,最終逃過一劫。
商海沉浮,在又一個關(guān)鍵的十字路口,這位中國前首富迎來關(guān)鍵一役。
正如他喜愛的那首歌中所唱:“我要從南走到北,我還要從白走到黑。”在69歲的高齡,他選擇倔強(qiáng)的繼續(xù)戰(zhàn)斗。
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