◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

如今樓市，繼續(xù)走在“松綁”的路上。一些房企沒(méi)來(lái)得及緩口氣，就離場(chǎng)了，比如剛被宣判退市的曾經(jīng)“千億黑馬標(biāo)桿”陽(yáng)光城，令人唏噓不已。

截至目前，A股年內(nèi)被強(qiáng)制退市房企，包括最先藍(lán)光（6月份）拿下退市第一單，后續(xù)如泰禾、粵泰、宋都、中天、嘉凱城、美好置業(yè)，以及最新的陽(yáng)光城。

(資料圖片僅供參考)

“被強(qiáng)制退市”背后，“被ST”風(fēng)險(xiǎn)警示（連續(xù)兩年虧損）只是其表，更多是債務(wù)爆雷，逾期規(guī)?！皾L雪球式”猛增，短債如洪水般集中到期，被投資人無(wú)情拋棄。

比如中天金融，今年6月底退市前的檔口，曾公告披露自4月下旬被平安銀行惠州分行申請(qǐng)破產(chǎn)重整以來(lái)，到5月初已啟動(dòng)預(yù)重整，但包括控股股東金世旗國(guó)際控股及公司高管層無(wú)任何積極動(dòng)作，股票最終觸發(fā)強(qiáng)制退市紅線。

相反，泛?？毓?、華夏幸福、金科股份、榮盛發(fā)展等A股房企，卻積極自救，釋放各種重大利好刺激股價(jià)，直接從“1元股”的死亡邊緣強(qiáng)拉回來(lái)。

昨晚（8月7日），*ST新聯(lián)（新華聯(lián)文旅）公告其預(yù)重整取得重大進(jìn)展，即*ST新聯(lián)、臨時(shí)管理人分別與六家重整投資人簽署重整投資協(xié)議，成為年內(nèi)“地產(chǎn)重整破局第一股”。

這6家重整投資人分別為北京華軟盈新資管、深圳招商平安資管、外貿(mào)信托、北京京津冀協(xié)作投資管理中心（有限合伙）、廣東久科私募股權(quán)投資基金公司和深圳德遠(yuǎn)投資公司。

就投資人背景看，北京華軟盈新資管由王庚宇直接持股70%，北京華軟盈新國(guó)貿(mào)公司持股30%，實(shí)控人王庚宇曾任海通國(guó)際證券中國(guó)項(xiàng)目部主任及在央行金融研究所博士后工作站工作，華軟資本副總裁等。

深圳招商平安資管背后，是由招商局集團(tuán)控股51%、平安人壽持股39%、深圳投控持股8%及中證增進(jìn)持股2%。外貿(mào)信托的背后，也是實(shí)力央企中化集團(tuán)。

查閱北京京津冀協(xié)作投資管理中心（有限合伙），京津冀合作（北京）投資公司持股99%，實(shí)控人苗謙，現(xiàn)任北京市商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京投融資商會(huì)會(huì)長(zhǎng)等。

廣東久科PE基金，由北京久銀投資獨(dú)資設(shè)立，但無(wú)實(shí)控人。深圳德遠(yuǎn)投資公司代表“深圳德遠(yuǎn)投資深度價(jià)值一號(hào)私募證券投資基金”。

按重整投資協(xié)議，這六家投資人以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)增股票，計(jì)劃向新華聯(lián)文旅提供總額約19.28億元，改善負(fù)債率及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，恢復(fù)和提升持續(xù)經(jīng)營(yíng)與盈利能力等。

其中，北京華軟盈新資管出資12.96億元，每股受讓單價(jià)1.08元，受讓新華聯(lián)12億股，鎖定期36個(gè)月。若重整成功，預(yù)計(jì)將成新華聯(lián)第一大股東。

其余五家投資人合計(jì)出資6.32億元，每股受讓單價(jià)1.2元，所受讓公司合計(jì)5.267億股股票，鎖定期12個(gè)月。

新華聯(lián)文旅強(qiáng)調(diào)說(shuō)，重整投資人強(qiáng)大的資金加持，為其重整成功提供了核心保障，依托增量資金及上市公司資本公積轉(zhuǎn)增股本優(yōu)勢(shì)，公司有望徹底解決債務(wù)問(wèn)題，未來(lái)發(fā)揮上市公司龍頭企業(yè)引領(lǐng)作用，做大做強(qiáng)的同時(shí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

截至去年底，新華聯(lián)文旅有息負(fù)債額181.8億元，雖較上年末下降4.86%，但逾期金額96.1億元，貨幣資金17億元，可動(dòng)用資金6.71億元。

今年6月中旬，新華聯(lián)文旅旗下唐山新華聯(lián)置地將手上鉑爾曼大酒店賣給了唐山文旅集團(tuán)（國(guó)企），售價(jià)3.95億元，用于償還對(duì)滄州銀行的借款等。

從新華聯(lián)文旅的現(xiàn)有主業(yè)看，主要是文旅地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)及文旅綜合收入業(yè)務(wù)，2022年及之前年份，地產(chǎn)開發(fā)及銷售收入占比逾70%，文旅綜合占比偏低，但要知道其轉(zhuǎn)型文旅也沒(méi)幾年。

再聚焦到2022年，新華聯(lián)文旅取得商品房銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入38.13億元，毛利率36.65%，同比增長(zhǎng)10.19個(gè)百分點(diǎn)；文旅綜合業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入7.86億元，毛利-4.66億元，毛利率-59.3%，同比下降31.81個(gè)百分點(diǎn)。

細(xì)看新華聯(lián)文旅綜合業(yè)務(wù)，去年成本12.53億元，其中折舊攤銷成本約5.85億元，扣除這部分后成本6.68億元，文旅綜合毛利率-59.3%，主要系營(yíng)收尚未達(dá)到預(yù)期及景區(qū)折舊及攤銷等固定成本較高， 占文旅綜合成本46.7%。

這足以看出，新華聯(lián)文旅綜合成本投入較高，靠房地產(chǎn)反補(bǔ)也符合常理，但從今年一季度看，文旅綜合收入占比已超過(guò)地產(chǎn)銷售，這是一個(gè)好兆頭。

對(duì)照文旅業(yè)務(wù)較成熟的華僑城A和中青旅，2022年文旅綜合毛利率分別約32.5%、24.5%。這意味，從新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來(lái)的新華聯(lián)文旅，還有更長(zhǎng)的路要走。

目前，長(zhǎng)沙新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)、蕪湖新華聯(lián)鳩茲古鎮(zhèn)、西寧新華聯(lián)國(guó)際文旅城、四川閬中古城及韓國(guó)新華聯(lián)濟(jì)州島錦繡山莊國(guó)際度假區(qū)，為新華聯(lián)文旅手上的5大標(biāo)桿項(xiàng)目。其中，長(zhǎng)沙新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)項(xiàng)目最為外界所熟知。

如今，已進(jìn)入后疫情時(shí)代，文旅大消費(fèi)成一大趨勢(shì)，文旅產(chǎn)業(yè)將是一個(gè)持續(xù)朝氣蓬勃的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。前不久，知名企業(yè)家俞敏洪的新東方集團(tuán)已成立文旅公司，將重點(diǎn)聚焦中老年文旅市場(chǎng)。

這個(gè)暑假的一些熱門景區(qū)，更是人滿為患，對(duì)文旅運(yùn)營(yíng)商而言，無(wú)疑是極大的利好。外界認(rèn)為，新華聯(lián)文旅之所以能在今年5月收到法院預(yù)重整后，2個(gè)月即取得重大突破，實(shí)屬難得，但也跟文旅業(yè)熱度及公司家底有密切關(guān)系。

除此之外，近期包括泛?？毓?、金科股份、隆基泰和等均在積極推動(dòng)破產(chǎn)重整。其中，泛海控股7月底已披露共有13家意向投資人報(bào)名，金科8月初已明確將向法院申請(qǐng)重整及預(yù)重整等，背后均有各自的吸引點(diǎn)，比如泛海的武漢商務(wù)區(qū)CBD，被人覬覦已久。

外界期待，此次房地產(chǎn)大洗牌，樓市深度大調(diào)整，能誕生一批新的地產(chǎn)力量，助力樓市穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展。

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