文|周航

編輯|王一然

視頻剪輯|沙子涵

(資料圖)

老小區(qū)

房子老了，跟人一樣，什么毛病都出來了。成都武侯區(qū)，說起自家小區(qū)，中央花園二期的業(yè)主們能滔滔不絕地說上一下午，問題不帶重樣的：光今年，小區(qū)已經(jīng)著了兩次火，三月那次，7棟一單元，二樓空調(diào)外機著了起來，等微型消防車趕到撲滅，火勢蔓延到其他樓層乃至單元，燒掉了好幾臺空調(diào)。

有時起火還有意外收獲。一個業(yè)主做著社區(qū)網(wǎng)格員，她說，前幾年20棟一次失火，消防隊進去房間后，發(fā)現(xiàn)了很多瓶瓶罐罐，“才發(fā)現(xiàn)里面是制毒的?！毙^(qū)曾經(jīng)制毒販毒的還不止一家，僅裁判文書網(wǎng)就記錄了多起案件。

這個令人頭疼的小區(qū)位于成都西南市區(qū)2.5環(huán)，上世紀(jì)90年代末建成，是四川第一批商品房。業(yè)委會副主任伍大明就是第一批業(yè)主，當(dāng)時他拿到一筆30萬獎金，在這里買下一套最大的240平方戶型，每平米綜合大概1000元，而在當(dāng)時，“普遍工資只有兩三百”。

曾經(jīng)的富人區(qū)早已成了眾人嫌棄的“貧民窟”?，F(xiàn)在，光從外觀就能看出它的殘破：成捆的電線粗得像晾衣桿，在空中橫七豎八地穿過；黃墻皮脫落成白的，白墻皮又脫落成灰的；所有頂部都是燒炭似的黑，像有一場大火從天而降過。

在這個擁有72棟樓3300多戶的巨大小區(qū)，你永遠(yuǎn)感受不到安靜：位于航線下，吃一個冰激凌工夫，頭頂兩架飛機轟鳴掠過；路破得幾乎沒有平地，電動車騎過咣當(dāng)咣當(dāng)?shù)?；空調(diào)水打在彩鋼板上，咚咚咚，響得像甩出麻將牌一樣。至于真正的麻將聲，總是伴隨著喧鬧的人聲，從小區(qū)各個角落的茶室里傳出。

小區(qū)里許多車庫改造成了商鋪，光超市就有19家，理發(fā)店不比超市少，餐飲、按摩、珠寶、手機店，生活所需一應(yīng)俱全，但對一些業(yè)主來說，嘈雜的環(huán)境也成了煩惱來源。小區(qū)門口的超市老板指著對面樓說，前幾年，自行車在這停不了兩天就會被偷，“這兩年還好一點”。網(wǎng)格員業(yè)主則說起一件幾年前的聽聞，“有女生被堵到家門口捅了兩刀?！?/p>

●小區(qū)里到處纏繞的電線。周航 攝

●某一樓業(yè)主家里前段時間地磚開裂。周航 攝

這些甚至都不是人們最擔(dān)心的。“最大的還是（建筑）安全問題?！毙^(qū)業(yè)委會副主任伍大明說，小區(qū)當(dāng)初是本地鎮(zhèn)上開發(fā)商建造，質(zhì)量差，2008年地震后，很多房子更是裂了縫。一些房子幾經(jīng)易主，伍大明展現(xiàn)的照片里，有的甚至敲掉了承重墻。

一對夫妻說，不知道為什么，每隔半個月20天，窗框就會突然搖晃一陣。退休前他們在攀枝花煤炭工作，對放炮聲音再熟悉不過，形容這搖晃聲 “就像放炮一樣響”；另一個靠近馬路的業(yè)主則說：“后邊過貨車，很明顯床在動?！?/p>

7月一個午后，陳阿姨帶我走進隔壁樓一樓人家，這里前不久剛剛開裂，五六塊地磚翹了起來，幅度最大估摸有十公分。而在樓棟外圍，裂開的地基下方顯得空蕩蕩的。許多老舊小區(qū)如今都在加裝電梯，陳阿姨說，中央花園二期也有業(yè)主發(fā)起過，但勘探時候說，地基不允許，就沒了下文。

陳阿姨說，小區(qū)房子是空心預(yù)制板加磚混結(jié)構(gòu)，釘釘子一下就進去了，甚至用不上錘子，而自己單位分的上世紀(jì)五六十年代建的房子“釘子彎了都打不進去”。

70多歲的陳阿姨現(xiàn)在是小區(qū)“自拆自建”的志愿者，跟她一樣，許多人都渴望著小區(qū)的改變。她說起一個老人時有些哽咽，老人老伴癱瘓了一直在家，下不來樓，來業(yè)委會簽字的時候說，“我存的錢到期了，我不存了，你們趕快拆?！?/p>

第一次簽字

除了老小區(qū)的殘破，讓中央花園二期與眾不同的，正是業(yè)主們一直在推動整個小區(qū)的重建，不是拆遷、不是改造，而是原地拆除，建成全新的電梯樓。

伍大明是第一個提出這個想法的人。那是五年前，2018年5月，他在業(yè)主群提了一嘴，能不能重建整個小區(qū)，“不要大家出一分錢”。

小區(qū)已經(jīng)12年沒有業(yè)委會了，“因為太爛了”，當(dāng)時趙濤和幾個熱心的年輕人成立業(yè)委會籌備小組，業(yè)主群也是新建的，聽到徹底重建，只覺得“天方夜譚”?！熬陀X得是個老頭吹牛什么?！?/p>

但伍大明是認(rèn)真的。他一個同學(xué)親戚在成都跑地產(chǎn)項目，他問“我們這么破的小區(qū)能不能重建”，對方覺得可以試試。后來他跟市里投促局一個處長聊，也得到類似回復(fù)，所以起了念頭。

過了兩三個月，聽伍大明當(dāng)面說完，趙濤覺得確實可能有戲。趙濤做的第一件事是先征求政府支持，專門給區(qū)里和街道征求意見，而得到的回復(fù)也讓人欣喜。

2018年12月，成都武侯區(qū)委辦公室在網(wǎng)上留言板回復(fù)：“如業(yè)主都愿意改造重建，街道將會同相關(guān)部門、企業(yè)推動該小區(qū)改造重建工作”。

同月，晉陽街道辦事處蓋了章回復(fù)：“對中央花園二期的舊城改造，需由95%以上小區(qū)業(yè)主簽字自愿參加在現(xiàn)有規(guī)劃條件下的舊城改造。”

●易阿姨住在兒子家，為小區(qū)的事坐339路公交車來往。周航 攝

在業(yè)主們設(shè)想中，小區(qū)將原地重建，面積1:1置換，不用掏錢，只要容積率從2.0提升到3.5——至少在當(dāng)時，大家覺得這沒有什么太難的——他們說聯(lián)系的央企也表達(dá)了合作意向。

小區(qū)有72棟多層住房以及13棟別墅。業(yè)委會開始發(fā)動業(yè)主們的力量，他們招募志愿者，分成十多個組，負(fù)責(zé)不同樓棟，每個組有小組長，每個樓棟有樓長。

一個小區(qū)地產(chǎn)中介主動做了志愿者，利用自己工作便利，征集了“百來個簽名”。他說，誰都算的過來賬，跟周邊兩三萬的新房價格比，這個老舊小區(qū)只有八九千，要是能重建成新的，“兩輩子都賺不到這個錢”。

陳阿姨也是那時候成了志愿者，那天她買菜回家，路過業(yè)委會辦公室，看到里面聚集了很多人，一聽是要簽字重建小區(qū)，立刻就說要幫忙，從此一直幫到了現(xiàn)在。

當(dāng)時人們遇到最大的難題是找不到業(yè)主。小區(qū)3300多戶，業(yè)委會、黨支部、房產(chǎn)中介都估算，“至少50%以上租出去”。業(yè)委會和志愿者只能私下找物業(yè)、社區(qū)“偷偷要一些”。

簽了半年，還剩兩三百戶業(yè)主聯(lián)系不上。陳阿姨跟另外兩個老人堅持到最后，承擔(dān)起了又一次的上樓工作。她們年齡相仿，加起來超過200歲。那陣子，每天吃完晚飯，陳阿姨就等在樓下，看到人要進樓就問哪個房的，要是沒簽的，在樓下就把事情說了。沒在樓下等到的就上樓，“哪戶燈亮起了敲哪扇門”，每天都忙到九十點。后來實在爬不動了，樓層高的，只能叫年輕志愿者上去，而年輕的志愿者其實也快五十歲了。

最讓陳阿姨難受的是碰到罵人的，“理解不了你們怎么這么積極，沒有好處這么拼命干嘛”，這時候只能忍著，等對方說完再溝通，最多的業(yè)主要聊四五次才打消各種疑慮，按下那個寶貴的手印。

就這樣一戶戶地積攢，到2019年份8月，志愿者找到了絕大部分業(yè)主，最終把比例推到了96%。剩下4%各有訴求，比如有車庫的，“要求補償車庫”，還有的商鋪，“要一賠三”。

這時候就輪到伍大明出馬了，在整個小區(qū)重建里，他扮演著決策者的角色，他寫了報告，連帶一疊厚厚的簽字材料，寄了出去。2019年12月，時任武侯區(qū)委書記回復(fù)，“就納入危舊房改造開展論證”。

但最后論證結(jié)果讓業(yè)主們失落。“你們小區(qū)不屬于棚戶區(qū)，屬于商品化住房，現(xiàn)在政策上不能支持?！蔽榇竺髡f。

就這樣，因為沒有政策支持，重建的事擱置了。

自上而下

伍大明對政策有著異于常人的敏銳度。作為改革開放后第一批大學(xué)生，他退休前在內(nèi)江市中小企業(yè)局下屬基金公司工作。很快，他從新政策里看到了新希望。

2020年4月，成都《城市有機更新實施辦法》發(fā)布，列明了三種城市更新形式：保護傳承、優(yōu)化改造和拆舊建新。

文件出來后，伍大明和趙濤登門拜訪武侯區(qū)公園城市局，希望爭取“拆舊建新”。他們都記得，當(dāng)時主管副局長手頭正在看這份文件，“說我們也正在學(xué)習(xí)”。

據(jù)他們回憶，這次副局長態(tài)度熱情許多，說新上任的區(qū)委書記非常關(guān)注小區(qū)重建的事，曾召多部門討論過。這讓伍大明更有信心，他開始又一輪寫信，寄給省、市、區(qū)，就連街道，雖然沒有決策權(quán)，也會寄一份同樣的，“表示尊重”。

信沒有回復(fù)，但2021年11月，時任武侯區(qū)區(qū)委書記陳麟直接來了小區(qū)，并且在短短三個月內(nèi)來了三次，最后一次是2022年大年初一，同時到訪的還有武侯區(qū)區(qū)長、街道書記。

在這之前，2021年11月，成都入選住建部第一批城市更新試點城市，是四川唯一一座入選城市，武侯區(qū)則成為了成都的先行試點區(qū)，一切似乎為新的政策空間打開了窗口。

伍大明等人回憶，會上書記說，區(qū)里其實很重視中央花園二期這一片，區(qū)委書記還曾多次暗訪，認(rèn)可小區(qū)種種問題非重建不可解決，但對政府來說，沒有那么多錢拆遷，“上世紀(jì)五六十年代的房子還拆不過來”。

區(qū)委書記正式提出了“自拆自建”——“修房子的錢居民自己出，公建配套政府來出錢做”，并規(guī)劃了四步走戰(zhàn)略：第一步小區(qū)業(yè)主達(dá)成意愿，第二步區(qū)里出規(guī)劃，第三步爭取市里政策支持，第四步開始籌錢。政府還對接了銀行，居民可以申請低息貸款支付重建費用。

有自上而下推動，事情明顯進展更快。陳阿姨參加了街道書記在小區(qū)開的座談會，書記展望小區(qū)未來，“分成4個小區(qū)，要修幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老機構(gòu)”，現(xiàn)在提起陳阿姨語氣依舊非常興奮，“回來真的好幾天睡不著”。

第二天，她就來到業(yè)委會要幫忙，之前的老伙伴黃阿姨、易阿姨也都迅速投入了新的簽字工作。不少業(yè)主為了表達(dá)支持，紛紛送來西瓜、水，乃至風(fēng)扇、空調(diào)。

但這次事情要難得多得多。陳阿姨說，兩個月簽了1200多戶，“簽不動了”，越來越慢，原因也很簡單，“上次不出錢，這次要出錢?！?/p>

按照區(qū)委書記的謀劃，每戶將保留原來套內(nèi)面積，因為公攤面積大，總的建筑面積將增加10%，按照房本面積算，即1:1.1置換。建房成本由居民承擔(dān)，業(yè)委會測算，每平米大概4000元。

如今，中央花園二期住著很多外鄉(xiāng)來的打工人，買下這套“老破小”已經(jīng)掏空了家底，背著貸款，許多人一聽要花錢就拒絕了。

質(zhì)疑聲也多了起來，有擔(dān)心房子爛尾的，還有質(zhì)疑業(yè)委會從中牟利的。陳阿姨說，有次一個男人醉醺醺來到業(yè)委會辦公室，進來就一通罵，說“你們無利不起早，一個月拿大家4000多塊錢，你們還要分房子，一個人幾套”。

面對大家反對，業(yè)委會只能調(diào)整方案——爭取政府支持，小區(qū)總建筑面積增加20%，再由開發(fā)商把多出來的面積賣了，可以覆蓋成本，居民就不用再出錢，“相當(dāng)于大家把多出來的面積換算成了錢”。

伍大明說，這個方案目前政府沒有明確回復(fù)，“不這樣推不下去”。其實他一開始心里就清楚，對這么大的小區(qū)來說，“出錢肯定是不好搞的”，但當(dāng)時必須先答應(yīng)下來，“不然就沒機會了”。

只要不出錢，事情就好辦了。那個夏天，志愿者打了三輪電話，反復(fù)介紹新版方案，到了2022年8月份，同意率超過80%。

這時候，伍大明又想到，業(yè)委會成立后，從物業(yè)收回了六成停車費，他們將其中一大部分拿出來，直接發(fā)放給業(yè)主，每平米3塊，但要求本人拿著房產(chǎn)證領(lǐng)取。這種方式很有效找到了聯(lián)系不上的業(yè)主，原來有顧慮的，趁著領(lǐng)錢，再當(dāng)面講解政策，也轉(zhuǎn)而簽下名字，最后簽字率抬到了95%。

剩下的5%，伍大明用了新方式，公開貼出告示，讓反對者主動提出意見，不然默認(rèn)同意。

最后有3位業(yè)主打來電話表示了反對。伍大明一一記下他們的房號，具體的反對意見沒去問，他有更重要的事要做，將新報告寄給各級領(lǐng)導(dǎo)，“沒有政府支持是做不成的?！?/p>

反對者

住在60多棟的獨居女人就是三個明確反對者之一。7月下旬，她在家里接待了我的來訪。屋子看起來很久沒人收拾了，幾乎沒地方落座，鋼制沙發(fā)上堆滿了雜物，椅子上也蒙了層膩物，整個房子散發(fā)著一股濃厚的酸臭味，而女人在房間里也戴著口罩。

這套50多平米的住房，算小區(qū)最小戶型，是她唯一的住宅。1996年，她不到30歲，想著女兒要回四川讀書，花了5萬全款買了這套房子，說起這她就很后悔，要是當(dāng)時在打工的深圳買個小房子，已經(jīng)不知道漲到多少了。

她有太多理由反對了。不說別的，她語氣高昂地說，自己妹妹家旁邊一個小區(qū)，拆遷十多年了，直到現(xiàn)在還沒建起來，現(xiàn)在自己搞重建，到時候爛尾了誰來負(fù)責(zé)，“我到哪里去住？”

房子位于三樓，這是她最滿意的一點。一樓二樓潮濕，她這里能曬到太陽，走起來也不累。

她對小區(qū)也有不滿，“自行車丟了9輛了”，她很早就離婚了，女兒在北京也好多年沒有回來，現(xiàn)在幾乎不出門，一天三餐靠外賣解決，搬家對她來說太累了。

在她看來，重建是“業(yè)委會想從里面搞錢”。就連小區(qū)發(fā)放公共收益，她也不滿，為什么按照面積來呢？收垃圾就是每戶均攤的，雖然不多，一個月8塊錢。

但也不是完全沒可能讓她同意。她說，1.5萬的收購價不行，如果2萬一平米，直接給到她一百萬，她也許就點頭了，“但誰敢保證能拿出一百萬？”

最后的機會

眼下，對伍大明來說，最重要并不是消除每個疑慮，而是盡力爭取到最大的政府支持。在他看來，只要政府正式出面搭建平臺，許多問題，包括三個明確的反對者的要求，都會迎刃而解。

說起沒有開過群眾大會，老人顯得有些無奈，不止一次，業(yè)委會貼出公告，要在黨支部辦公室公開征求意見，但“每次就二三十個人過來”。

而像安置費、能不能保留河邊位置一類的問題，遠(yuǎn)沒到可以敲定的程度。“如果研究細(xì)節(jié)其實是搞不成的?！蔽榇竺髡f，事情要一步步做，今年6月，最新報告已經(jīng)寄送給了各級領(lǐng)導(dǎo)，申請政府專項規(guī)劃，“今年政府有個比較明確的東西就算很可以了。”

很多目光盯著中央花園二期的探索。上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰說，如果這個小區(qū)能做成，“應(yīng)該是一個歷史性的開創(chuàng)了?！薄爸袊耖g自治的力量比較薄弱，這方面的訓(xùn)練也比較少?！标惤苷f，在城市拆遷中，利益訴求非常復(fù)雜，成都這個案例如果居民自發(fā)達(dá)成了合意，那會是非常了不起的成就。

據(jù)陳杰了解，國內(nèi)只有一個自拆自建成功案例，發(fā)生在南京虎踞路，一棟有著26戶居民被鑒定為C級危房的住宅，從籌劃到拆遷，用了8年時間，最終于2022年翻建完工。

跟中央花園不同的是，它體量小得多，形成共識相對容易，另一點，它并沒有增加容積率，是在原地、原面積、原高度新建了建筑。

“（提升容積率）一個是規(guī)劃紅線的問題，第二個涉及到公平性?！标惤苷f，容積率涉及到公共服務(wù)配套等一系列問題，如果提升容積率是可行的，那政府為了公平起見，應(yīng)該做出公開政策，“明確哪些小區(qū)可以提升容積率”，如果只是特事特辦，“那意義相對就有限了?！?/p>

不可忽略的時代背景是，中國大城市已經(jīng)走過“大拆大建”的年代，大規(guī)模棚改成為過去時，如今更多是基于“舊底片”改造和重塑。成都也不例外，前述43號文件明確，“保護傳承和優(yōu)化改造為主，拆舊建新為輔”。

●中央花園二期小區(qū)，河邊的別墅與老樓。周航 攝

●小區(qū)如今聚集著租戶，一進門口能看見許多“包租婆”在等顧客上門。周航 攝

2021年8月，住建部專門發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，第一條便是“嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除”——除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

對伍大明來說，他們要做的就是擠進這百分之二十，為什么是他們，原因很簡單，“其他人沒有爭取”。他提到當(dāng)時區(qū)委書記開會，附近多個老舊社區(qū)業(yè)委會代表都參加了，但除了他們沒人說話。

74歲的伍大明已經(jīng)沒多少頭發(fā)，性子看起來慢悠悠的，聲音低沉沙啞，不靠近聽很難聽清。在旁人看來，伍大明為小區(qū)付出了很多。之前，有著高級經(jīng)濟師職稱的他還在企業(yè)兼職貼補家用，這些年忙小區(qū)的事，也沒再做了。

和伍大明一樣，業(yè)委會主任趙濤性格說話語氣一直都很平和，有志愿者最佩服他們“怎么說都不會生氣”。趙濤今年49歲了，五年前剛?cè)温殨r，兒子只有2歲，最先掌握的詞匯之一，就是“業(yè)主”，“電話一響就說業(yè)主來電話了?！?家里人不支持他做業(yè)委會主任，他只能瞞著，到了自己辦的廣告公司，偷偷忙小區(qū)的事。

現(xiàn)在，他們能做的就是等待政府回應(yīng)。不是所有人都那么有信心，有人提到去年區(qū)委書記換了人，擔(dān)心新領(lǐng)導(dǎo)的態(tài)度；有人說，如果今年再做不成，自己就要搬走了。一些人等不了，覺得沒希望，這幾個月又開始裝修。掛牌售賣的房子也有幾十家，中介說，總有人著急用錢，而買家中也不乏想搏一下重建的。還有人則永遠(yuǎn)都等不到了，趙濤說，一個60多歲業(yè)主，半年前因為癌癥去世了，他曾為聯(lián)系開發(fā)商積極奔波過。

很多人都把這次看作最后的機會?！斑@次如果失敗，可能再也搞不成了?！苯衲?4歲的易阿姨說，“我們年齡大了，以后沒得勁了。”

這些為這件事奔忙了5年的老人幾乎都說，“這是為大家，也是為自己”，其實也不是為自己，而是為了兒女們。

退休前，陳阿姨跟丈夫都在一家研究所工作，他們都是工作中的佼佼者。她有兩個兒子，只上了大專，都在外面租房住。她有些愧疚，以前孩子跟著他們在山溝溝里讀書，如果在城市里或許會不一樣?，F(xiàn)在的這套240平米房子是他們擁有的最大資產(chǎn)，如果能換成兩套新房，那會讓兩個兒子都有自己的房子。

“我兒子說‘媽如果你們這要改變了，我都要回來住’，說‘如果不改變，以后我就把這個房子賣了’?！绷硪粋€50多歲的志愿者說，“（如果）我孫子以后結(jié)婚都住在這，（那他會說）這是我奶奶給我留的，心里有個念想。”

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