文/謝逸楓

8月22日，一份全國(guó)財(cái)政收入數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月賣地收入2.2875萬億元、前6月1.8687萬億元、前5月1.4893萬億元，前4月1.1761萬億元、一季度8728億元、前2月5627億元，對(duì)比過去五年同期比較看，賣地收入堪稱史詩(shī)級(jí)暴跌。

前7月賣地收入2.2875萬億元，同比下降19.1%，前6月同比下降20.9%，前5月同比下降20%，前4月下降21.7%、一季度下降27%、前2月下降29%，跌幅收窄，跌幅依然是過去五年同期增最大跌幅，堪稱斷崖式下降的幅度。

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土地是一個(gè)國(guó)家、城市的財(cái)富之母，是一個(gè)城市的發(fā)展基礎(chǔ)條件；是一個(gè)國(guó)家的最大原始資本財(cái)富；是地方財(cái)政收入、教育、基建、市政配套、水利等設(shè)施的資金的重要來源，是彌補(bǔ)財(cái)稅收入不足的關(guān)鍵來源。

前7月賣地收入2.2875萬億元，同比下降19.1%(上半年下跌20.9%、前5月下跌20%、前4月下跌21.7%），跌幅收窄，依舊創(chuàng)1987年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)歷史以來同期第五跌幅。依然堪稱一部最成功的土地財(cái)政學(xué)，即中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

賣地收入跌幅收窄，前7月跌幅收窄至19.1%、上半年跌幅20.9%，前5月下跌20%、前4月下跌21.7%、前3月下跌27%。而2022年跌幅23.3%、2021年增長(zhǎng)3.5%、2020年15.9%、2019年11.4%、2018年25%、2017年40.7%。

值得注意的是目前房企融資困難與銷售回款緩慢，債務(wù)集中到期，房企壓縮投資，總體拿地放緩，市場(chǎng)季節(jié)性因素、地方供地節(jié)奏的調(diào)整，土地價(jià)格的微調(diào)，導(dǎo)致前7月全國(guó)賣地收入增速的跌幅斷崖式下跌19.1%。

其一是按照筆者分析，前7月全國(guó)賣地收入2.2875萬億元，同比下降19.1%，占到全國(guó)財(cái)政收入13.9334萬億元的16.41%（上半年15.67%、前5月14.93%、前4月14.14%、一季度14.0%），占到全國(guó)地方財(cái)政收入7.5485萬億元的30.30%（上半年28.60%、前5月27.66%、前4月25.78%、一季度25.12%）。

前7月全國(guó)賣地收入2.2875萬億元，同比下降19.1%。2020年-2022年前7月全國(guó)土地收入分別為3.5101萬億元、4.1407萬億元、2.8279萬億元，增幅分別增長(zhǎng)7.9%、增長(zhǎng)18%、下降31.7%，說明前七月全國(guó)賣地收入小幅度跌幅收窄。

民營(yíng)房企的拿地大量減少，國(guó)央企城投托地逐漸見底。土地收入依然在持續(xù)下滑，跌幅收窄，但是下滑幅度依然高于去年的平均數(shù)。意味著賣地收入下降趨勢(shì)加速。同時(shí)賣地收入的大量減少，一定程度導(dǎo)致地方財(cái)政告急。

過去四年減稅降費(fèi)超過7萬億元，土地收入與房地產(chǎn)的稅收下降，對(duì)于地方財(cái)政收入壓力巨大。2022年新增減稅降費(fèi)超1萬億元、2021年1.1萬億元、2020年超2.5萬億元，2019年2.36萬億元，包括退稅緩稅緩費(fèi)超10萬億元以上。

其二是筆者分析，2023年前7月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收1.1725萬億元，前6月1.0134萬億元，前5月8386億元、前4月7164億元、一季度5246億元，占全國(guó)稅收收入11.7531萬億元的9.97%，前6月10.16%、前5月9.89%、前4月10.17%、一季度10.14%。

如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收的住宅房產(chǎn)稅（上海、重慶）、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等建筑業(yè)稅收，占到總稅收入的20%以上，占到全國(guó)稅收的比例更高。

不可忽略的是房地產(chǎn)及建筑業(yè)的稅收，對(duì)于后疫情時(shí)期的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、稅收免減特殊背景下，對(duì)地方財(cái)政收入是多么地重要。如加上土地出讓金這塊的收入，二項(xiàng)收入占到地方財(cái)政超過60%以上。

房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)一些積極變化，除土地增值稅、耕地占用稅跌幅大外，前7月土地與房地產(chǎn)相關(guān)稅收呈現(xiàn)小幅度上漲。其中契稅3555億元、房產(chǎn)稅2394億元、土地增值稅3651億元、耕地占用稅720億元、城鎮(zhèn)土地使用稅1405億元。

其三是筆者統(tǒng)計(jì)的分析，前7月全國(guó)賣地收入2.2875萬億元，同比下降19.1%，加上五項(xiàng)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收1.1725萬億元，房地產(chǎn)總收入3.4600萬億元、前6月2.8821萬億元，前5月2.3279萬億元、前4月1.8925萬億元、一季度1.3974萬億元、前2月8478億元。

前7月房地產(chǎn)總收入3.4600萬億元，占到全國(guó)財(cái)政收入的24.83%，前6月24.17%、前5月23.35%、前4月22.75%，占到地方財(cái)政收入的45.83%、前6月44.12%、前5月43.23%、前4月41.49%，占到全國(guó)稅收收入的29.43%、前6月28.91%、前5月27.46%、前4月26.89%。

如加上六項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收、建筑業(yè)稅收，十一項(xiàng)全國(guó)房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收收入超過10000億元，加賣地收入，前7月全國(guó)房地產(chǎn)總收入超過4萬億元，上半年超過3萬億元、前5月2.5萬億元、前4月超過2萬億元。

前7月全國(guó)政府性基金預(yù)算收入2.8596萬億元，同比下降14.3%。其中前7月全國(guó)賣地收入2.2875萬億元，同比下降19.1%。賣地收入占全國(guó)政府性基金預(yù)算收入的79.99%，上半年79.47%，占地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入的86.70%，上半年86.53%。

其四是筆者按照官方的數(shù)據(jù)顯示，1999年到2022年過去24年全國(guó)賣地收入總金額達(dá)到74.2905萬億元，年平均賣地收入3.0954萬億元，堪稱史上最大的財(cái)富。此土地收入，成為地方財(cái)政的最重要來源。

2011年-2019年全國(guó)賣地收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元和52059億元、65095億元、77914億元。2020年-2022年全國(guó)賣地收入分別為84142億元、87051億元、66854億元。

過去12年間全國(guó)賣地收入總計(jì)64.9347億元，年均5.4112萬億元。究竟土地財(cái)政源于何處，一則是分稅制改革，導(dǎo)致地方政府收入占比過低，支出占比過高，土地財(cái)政是為了彌補(bǔ)地方財(cái)政收支不平衡產(chǎn)生的。二則是政績(jī)考核。

數(shù)據(jù)告訴我們，土地財(cái)政對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施、水利、教育、市政配套的完善及還債務(wù)等影響巨大。經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)下行的特殊困難時(shí)期，土地財(cái)政收入的下降，對(duì)地方財(cái)政的影響是不可忽略的。

其五是什么是財(cái)政四本賬？財(cái)政是影響基建增長(zhǎng)的最直接因素，由4個(gè)因素構(gòu)成，分別是公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算，統(tǒng)稱為“財(cái)政四本賬”。

地方土地財(cái)政已面臨較大壓力，1994年分稅制改革以來，地方土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重持續(xù)提升，從1999年的不到10%提升至2020年84%峰值，“土地財(cái)政”由此而來。

過度依賴土地財(cái)政所帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)粗放式增長(zhǎng)長(zhǎng)期難以為繼。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求面臨大幅波動(dòng)，土地出讓金明顯下滑。據(jù)數(shù)據(jù)，2022年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入6.69萬億，同降 23%，占地方財(cái)政收入的比重回落至61%。

一般公共預(yù)算，收入、支出占比都超過一半，是財(cái)政的主體，來源于各類稅收（占84.3%）。政府性基金預(yù)算，收入、支出占比都是26.5%，收入主要來自土地出讓、專項(xiàng)債，支出主要用于基建。

國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算，收入、支出占比約1%，規(guī)模最小，收入主要來自國(guó)企利潤(rùn)和股息，支出用于國(guó)企經(jīng)營(yíng)。社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算，收入源自各類保險(xiǎn)收入，支出也主要用于養(yǎng)老、醫(yī)療等社保。

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