項(xiàng)目示意圖(圖源網(wǎng)絡(luò))

展示中心附近現(xiàn)狀(5月拍攝)

世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目?jī)?nèi)部(圖源京東拍賣)

(資料圖)

7月5日，曾被規(guī)劃為“中國(guó)第一高樓”的世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目部分用地因無(wú)人出價(jià)而流拍了。

該資產(chǎn)起拍價(jià)約130.44億元，評(píng)估價(jià)約163.05億元。盡管起拍價(jià)是評(píng)估價(jià)的八折，但在競(jìng)拍開始的24小時(shí)內(nèi)，只有圍觀人數(shù)在增長(zhǎng)，截至7月6日已超3萬(wàn)人，而報(bào)名人數(shù)卻始終為0。隨著首輪流拍，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)該資產(chǎn)大概率會(huì)上架二次法拍，可能起拍價(jià)格會(huì)再打折扣，但能否等到買家仍是未知之?dāng)?shù)。

前因 萬(wàn)億世茂遭遇危機(jī)

2017年，深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司以招拍掛的形式拿下位于大運(yùn)商務(wù)總部功能區(qū)的項(xiàng)目用地，該土地面積約32.19公頃，以239.43億元成交，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)深圳土地拍賣史上第二高總價(jià)的紀(jì)錄。

根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目名稱為世茂深港國(guó)際中心，將建設(shè)成集深港國(guó)際會(huì)議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國(guó)際演藝中心、國(guó)際化學(xué)校、超五星級(jí)酒店、智能辦公、大型商業(yè)、公寓等于一體的綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

其中最亮眼的是，項(xiàng)目規(guī)劃了一座超高層建筑，最初被規(guī)劃為超700米的“中國(guó)第一高樓”，高度刷新當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)紀(jì)錄，但后來(lái)由于種種因素被降低至約600米高度。

時(shí)間來(lái)到2019年，世茂深港國(guó)際中心的公寓產(chǎn)品已對(duì)外推售，在鋪天蓋地的廣告宣傳后，項(xiàng)目IP已經(jīng)深入人心。彼時(shí)大運(yùn)片區(qū)大部分的樓盤宣傳語(yǔ)上都有“距世茂深港國(guó)際中心××米遠(yuǎn)”這樣的標(biāo)語(yǔ)，購(gòu)房者堅(jiān)信，正如羅湖的地王大廈、福田的平安金融中心和南山的春筍大廈，一座超高層建筑是片區(qū)價(jià)值躍升的點(diǎn)火器，在其落成后邊能享受到紅利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值重估。

“有深圳灣業(yè)主一口氣買了六套”“有海外的粉絲委托國(guó)內(nèi)朋友代訂”……其公寓產(chǎn)品一開放便引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，坊間更時(shí)不時(shí)傳出有超級(jí)富豪瘋狂掃貨的消息，深港國(guó)際中心的展示中心還邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師打造為頗具高級(jí)感的建筑，周末舉辦展覽活動(dòng)等吸引一批批購(gòu)房者前往參觀。

那時(shí)誰(shuí)都不會(huì)想到，彼時(shí)集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模約四千億、可售貨值超萬(wàn)億的世茂，會(huì)在三年后遭遇危機(jī)。

2017年，中信信托以深圳深港國(guó)際中心項(xiàng)目為底層資產(chǎn)發(fā)行信托產(chǎn)品；2020年7月17日，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”成立，募集規(guī)模為87億元；2022年2月16日，中信信托宣布其中的57億項(xiàng)目資金遇到兌付困難，世茂深港國(guó)際中心也隨之停工，同時(shí)世茂債務(wù)危機(jī)爆發(fā)。

現(xiàn)場(chǎng) 高樓未起雜草叢生

2023年5月，灣財(cái)社記者走進(jìn)世茂深港國(guó)際中心的展示中心，發(fā)現(xiàn)大門依然可開，但里面并無(wú)工作人員。

展示中心門口的馬路兩旁植物已長(zhǎng)到半米高，門口保安亭無(wú)人值崗，項(xiàng)目的內(nèi)部道路兩邊工作日停滿了車輛，旁邊工地?zé)o人施工。而曾計(jì)劃在開工5年內(nèi)完工的600米級(jí)的超高層建筑顯然離建成還有好長(zhǎng)一段差距。

5月31日，深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司名下深圳市龍崗區(qū)龍城街道12宗地土地使用權(quán)及地上物掛牌京東法拍，這是世茂深港國(guó)際中心的大部分資產(chǎn)。該資產(chǎn)起拍價(jià)約130.44億元，評(píng)估價(jià)約163.05億元，法拍將于7月4日開拍。

有人說(shuō)，這場(chǎng)拍賣的結(jié)局早已注定。價(jià)值超百億的大型綜合體項(xiàng)目對(duì)進(jìn)入的開發(fā)商要求頗高，門檻不僅在于資金實(shí)力還有運(yùn)營(yíng)能力，尤其是在當(dāng)前并不明朗的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，還要考慮項(xiàng)目入市后帶來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)，能符合要求的企業(yè)屈指可數(shù)，但并不是所有企業(yè)都愿意接盤。

更復(fù)雜的是，被上架法拍的背后，該項(xiàng)目更涉及多起案件。住宅法拍尚且需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，超百億的資產(chǎn)接盤后能否處理好債權(quán)關(guān)系對(duì)企業(yè)而言更是考驗(yàn)。

觀察

涉案復(fù)雜，百億信托貸款何解？

世茂深港國(guó)際中心法拍的部分用地被形容為7年以來(lái)司法拍賣最大估值的資產(chǎn)。

據(jù)公開信息，世茂深港國(guó)際中心總貨值達(dá)629.04億元，已售84.25億元，剩余貨值544.79億元。而在待售名單中，世茂深港國(guó)際中心此前的對(duì)外報(bào)價(jià)是151.43億元。

標(biāo)的涉及三宗案件

有市場(chǎng)消息指出，在被司法拍賣前，世茂一直在為其尋找買家，但始終未能找到接盤方，直到法院的強(qiáng)制執(zhí)行程序下達(dá)。競(jìng)買公告顯示，該拍賣標(biāo)的涉及（2022）京03執(zhí)1141號(hào)、989號(hào)、988號(hào)三案件，記者查詢到這三宗案件均與中信信托有關(guān)。

4月29日，上海世茂股份有限公司發(fā)布公告指出，在2022年年報(bào)審計(jì)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)部分子公司涉及被執(zhí)行及訴訟的情況（詳見附件），涉及總金額約人民幣162.88億元，部分涉訴金額尚無(wú)法統(tǒng)計(jì)，相關(guān)子公司并未有對(duì)應(yīng)借款融資記錄。

其中“附件”子公司涉及被執(zhí)行及訴訟的情況中便提到了深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司被北京市第三中級(jí)人民法院列為被執(zhí)行人的三宗案件。

三宗案件的執(zhí)行標(biāo)的共計(jì)90.95億元，另根據(jù)去年年報(bào)，世茂股份部分子公司資產(chǎn)處在被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)程中，執(zhí)行標(biāo)的金額共162.88億元，占公司凈資產(chǎn)比例達(dá)39.91%，涉及中信信托的金額占總執(zhí)行標(biāo)的金額的55.8%。

150億元綜合授信

值得一提的是，早在2022年3月，世茂集團(tuán)的核數(shù)師羅兵咸辭任時(shí)便曾提到，要求世茂集團(tuán)提供關(guān)于涉及世茂集團(tuán)合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的若干信托貸款安排的資料。根據(jù)今年6月世茂集團(tuán)公布獨(dú)立調(diào)查的調(diào)查結(jié)果，羅兵咸辭任函中指出的信托貸款其中一筆所涉及的項(xiàng)目主體即為深港國(guó)際中心。

信息顯示，2018年4月，為參與開發(fā)世茂集團(tuán)于深圳的大型地產(chǎn)項(xiàng)目，信托公司向前者一附屬公司提供了150億元的綜合授信。

項(xiàng)目復(fù)工仍無(wú)定期

除了與中信信托的債務(wù)糾紛外，世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目還涉及眾多案件。北京市高級(jí)人民法院今年5月的一份裁定書顯示，深港國(guó)際中心項(xiàng)目已被列為重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，前后已有接近261戶小業(yè)主向相關(guān)部門投訴，已有22家供應(yīng)商及施工單位起訴查封及輪候查封深港國(guó)際中心項(xiàng)目資產(chǎn)，且案件數(shù)量還在不斷暴增。

不過(guò)其同時(shí)提到，目前世茂集團(tuán)正在與深圳市、龍崗區(qū)各級(jí)政府及部門積極協(xié)商解決項(xiàng)目復(fù)工。

2023年5月，灣財(cái)社記者在走訪項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，看到二期公寓有“復(fù)工復(fù)產(chǎn)儀式”的海報(bào)。對(duì)深港國(guó)際中心來(lái)說(shuō)，全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)仍需等待。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)

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