本期空降大V北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融學(xué)教授阮加的主要觀點(diǎn):
(資料圖片)
① 利率下降是否對房產(chǎn)有促進(jìn)作用,要看兩個(gè)情況:利率下降的幅度;通貨膨脹率情況,歸根到底就是降息對市場的促進(jìn)作用,要看實(shí)際利率是否下降,加息對市場的對抑制作用,要看實(shí)際利率是否在增加
② 一線城市的房價(jià)下降并不是一個(gè)普遍的問題,它看地段,地段好的地方,不僅沒有下降,反而在上升
③ 我們買房子應(yīng)該是一個(gè)自由買賣狀態(tài),有房產(chǎn)的人想賣,沒有房產(chǎn)的人想買,雙方談價(jià)格就夠了
④加息的目的是抑制投資,所以美國是在抑制投資,降息的目的是要促進(jìn)投資,所以在這個(gè)意義上講,降息的地方才是值得投資的,加息的地方是不值得投資的,這是一個(gè)常識(shí)性的問題
⑤(借)房貸是一種融資能力,一般的年輕人難有融資能力。但是因?yàn)榉慨a(chǎn)是做抵押狀態(tài),他通過房產(chǎn)獲得一筆融資能力,所以這個(gè)錢是不是應(yīng)該提前還,要看你是否有更多的投資機(jī)會(huì)
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第12期大V空降活動(dòng)中,我們邀請到了北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融學(xué)教授阮加,與Vlubhouse粉絲進(jìn)行了為時(shí)30分鐘的對談,來看看我們都聊了什么。
問題一:如果存量房貸利率下調(diào),樓市未來1-3年內(nèi)的發(fā)展會(huì)呈怎樣的趨勢?
阮加:因?yàn)槟壳坝幸欢ㄍㄘ浘o縮的趨勢,所以利率下降在未來的時(shí)期里就會(huì)是一個(gè)正常的趨勢,但利率下降是否對房產(chǎn)有促進(jìn)作用,這個(gè)要看兩個(gè)情況:第一個(gè),看利率下降的幅度;第二個(gè),要看通貨膨脹率情況,歸根到底就是降息對市場的促進(jìn)作用,要看實(shí)際利率是否下降,加息對市場的對抑制作用,要看實(shí)際利率是否在增加。在這個(gè)意義上講,比如我們目前的名義利率是3.5%,通貨膨脹率是-0.3%,也就是說我們的實(shí)際利率是3.8%。降息對于房產(chǎn)市場是否有意義,歸根到底要看它的實(shí)際利率。
問題二:如果存量房貸利率將面臨調(diào)整,會(huì)對銀行的利息收入產(chǎn)生什么影響?
阮加:利率下調(diào)和上調(diào)對銀行的其他影響都不是很大。對銀行來說,它所賺的利息,它是高進(jìn)高出,低進(jìn)低出。所以在這個(gè)意義上講,利率上調(diào)或者下調(diào)對銀行的其他收益基本上是沒有影響的。這里面有人做過很著名的研究,在4-5年前,日本和歐洲都做過負(fù)利率,好多人都會(huì)認(rèn)為這個(gè)東西會(huì)影響商業(yè)銀行的利潤水平或者息差,但實(shí)際上最后研究的結(jié)果,這個(gè)問題是不存在的。
問題三:一線城市,與二三線及往后的城市相比,它們的售房困境分別是什么?對于無法承擔(dān)在前者的購房成本、但又不愿遷移到后者居住的人群,有什么好的建議?
阮加:去一線城市,二線城市還是三線城市工作,要看你從事的行業(yè)。如果從事的是第一產(chǎn)業(yè),肯定不能在一線城市做,因?yàn)榈谝划a(chǎn)業(yè)在一線城市成本太高了;但如果是做第二產(chǎn)業(yè),一般來說可能二線、三線城市比較合適;如果做第三產(chǎn)業(yè),一線城市當(dāng)然機(jī)會(huì)就更多,成本更低。我們所能看到的,過去幾十年中能做出很好長期的第三產(chǎn)業(yè),都是在一線城市,所以這里面也能也看到一個(gè)很有名的例子,美團(tuán)的創(chuàng)始人王興,他說他之所以能夠成功,是因?yàn)樗畛醢阉墓镜刂愤x擇在北京,選在其他地方就很難成功,所以說做第三產(chǎn)業(yè)的話,一線城市肯定是機(jī)會(huì)更多,成本更低。
問題四:如何看待部分一線城市房價(jià)有所下滑的情況,這種情況會(huì)持續(xù)多久?
阮加:據(jù)我所知,比如說北京、上海、深圳的核心地區(qū),這幾年的房價(jià)不僅沒有下降,反而在緩慢上升。它所謂下降的都是城市偏僻的地方。所以一線城市的房價(jià)下降并不是一個(gè)普遍的問題,它看地段,地段好的地方,不僅沒有下降,反而在上升;再一個(gè)就是趨勢問題,整個(gè)東亞,比如日本東京的人口占日本人口的1/3,韓國首爾占韓國人口的1/3。中國臺(tái)北的人口,幾乎占了中國臺(tái)灣人口的1/3,所以東亞有一個(gè)超級(jí)都市化這個(gè)趨向問題。如果要是政府不做限制的話,一線城市的人口可能會(huì)迅速增加的。實(shí)際上,中國作為14億人口的一個(gè)國家,一線城市太小了,比如說日本只有1億人口,但日本東京的人口幾乎北京上海人口加在一起還要多。所以某種意義上來講,一線城市的超級(jí)都市化,是整個(gè)東亞的大勢所趨。
問題五:土地財(cái)政是否會(huì)逐漸退出歷史舞臺(tái),未來的樓市會(huì)受此影響嗎?
阮加:土地財(cái)政退出是大勢所趨,但最終,如果將來需要蓋房子的話,因?yàn)橹袊耐恋囟际菄械?,所以最終來說這個(gè)東西它(土地財(cái)政)還是要參與的;再一個(gè)就是,目前中國的房地產(chǎn)市場受到的最大影響就是流通性太差。我們買房子應(yīng)該是一個(gè)自由買賣狀態(tài),有房產(chǎn)的人想賣,沒有房產(chǎn)的人想買,雙方談價(jià)格就夠了。
問題六:如今,一些年輕人認(rèn)為“提前還房貸是一種新型理財(cái)手段”,您支持這種觀點(diǎn)嗎?對此您怎么看?如果要提前還貸,是縮短年限合適還是減少月供合適?
阮加:(借)房貸是一種融資能力,一般的年輕人難有融資能力,比如他到銀行借一筆款,他很難借的出來的,但是因?yàn)榉慨a(chǎn)是做抵押狀態(tài),他通過房產(chǎn)獲得一筆融資能力,所以這個(gè)錢是不是應(yīng)該提前還,還是說應(yīng)該是迅速還,要看你是否有更多的投資機(jī)會(huì)。如果有更多的投資機(jī)會(huì),那就不應(yīng)該提前還,這是一個(gè);第二個(gè),如果房子有升值空間的話,當(dāng)然也不需要去提前還。
問題七:人民幣匯率跟普通人的投資有什么關(guān)系?
阮加:匯率問題是比較復(fù)雜的,第一個(gè),比如說現(xiàn)在美國在加息,中國在降息,那么是否中國金融市場更值得投資,這個(gè)不一定,這就需要考慮到匯率的問題,有可能把錢轉(zhuǎn)移到美國去,如果美元貶值的話,最終來說你可能得不償失的。再一個(gè)問題就是,加息的目的是抑制投資,所以美國是在抑制投資,降息的目的是要促進(jìn)投資,所以在這個(gè)意義上講,降息的地方才是值得投資的,加息的地方是不值得投資的,這是一個(gè)常識(shí)性的問題。
Ta是誰?又會(huì)講點(diǎn)啥?謎底很快揭曉。
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