本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

銷(xiāo)售不振，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始通過(guò)團(tuán)購(gòu)價(jià)等方式降房?jī)r(jià)、促去化。

8月22日，一條題為“珠海一房企打響‘五折’賣(mài)房第一槍”的視頻引發(fā)關(guān)注，稱(chēng)珠海金灣某樓盤(pán)折后售價(jià)每平方米1.4萬(wàn)至1.5萬(wàn)元。多位珠海中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)消息屬實(shí)，“我們有團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià),開(kāi)發(fā)商要回籠資金。”

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視頻所涉樓盤(pán)為位于珠海金灣區(qū)的金灣寶龍城，備案名為金灣寶龍廣場(chǎng)。8月23日，時(shí)代財(cái)經(jīng)以購(gòu)房者身份電話(huà)聯(lián)系了金灣區(qū)房管局房地產(chǎn)室，相關(guān)工作人員稱(chēng)當(dāng)日上午已去該樓盤(pán)實(shí)地查訪，認(rèn)為樓盤(pán)備案價(jià)符合相關(guān)規(guī)定，只要售價(jià)不低于備案價(jià)的八五折，均可網(wǎng)簽。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解發(fā)現(xiàn)，“五折賣(mài)房”或只是噱頭，其參照標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目最初的備案價(jià)。不過(guò)，這也折射出房企目前面臨的去化壓力。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

五折賣(mài)房？

珠海市住建局官網(wǎng)信息顯示，金灣寶龍城最新公示備案價(jià)的一批房源為7月26日調(diào)價(jià)的D區(qū)196套房，備案均價(jià)為18967.07元/平方米，其中1棟202房、1棟203房備案單價(jià)最低，為17523.17元/平方米。據(jù)此計(jì)算，中介提供的團(tuán)購(gòu)價(jià)符合“售價(jià)不低于備案價(jià)八五折”的相關(guān)規(guī)定。

而所謂的“五折賣(mài)房”對(duì)照的是項(xiàng)目最初備案價(jià)。2020年9月，該樓盤(pán)備案價(jià)首次公示，涉及B區(qū)1、2、3、10棟的256套房，均價(jià)27263.89元/平方米，最高單價(jià)為29316元/平方米?！扒皟赡昴苜u(mài)到25000元/平方米，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在要降價(jià)回本、及時(shí)止損?！敝楹７慨a(chǎn)中介汪濤（化名）對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)。

2019年12月31日，寶龍地產(chǎn)以總價(jià)31.2億元、樓面價(jià)7224元/平方米競(jìng)得金灣西城B區(qū)一宗商住用地。這是繼珠海高新區(qū)“寶龍城”城市綜合體項(xiàng)目后，寶龍地產(chǎn)第二次在珠海落子。彼時(shí)，大灣區(qū)是寶龍地產(chǎn)在長(zhǎng)三角之外的新目標(biāo)戰(zhàn)場(chǎng)，其提出“1+1+N”戰(zhàn)略，當(dāng)中一個(gè)“1”為公司重點(diǎn)布局多年的長(zhǎng)三角，另一個(gè)“1”即為大灣區(qū)。

按照規(guī)劃，金灣寶龍城是一個(gè)規(guī)模43萬(wàn)平方米，集住宅、酒店、寫(xiě)字樓等于一體的城市綜合體，商業(yè)配套須在動(dòng)工后30個(gè)月內(nèi)滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè)。不過(guò)，其進(jìn)度與預(yù)期有出入，今年4月，有市民在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”反映，曾向業(yè)主承諾2022年10月開(kāi)業(yè)的商業(yè)配建，基坑和主體都停工，施工機(jī)械拆除。

珠海市12345政務(wù)服務(wù)便民熱線于5月5日回應(yīng)稱(chēng)，金灣區(qū)住建局已要求開(kāi)發(fā)商用足用好政策工具箱，爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)信貸支持，多措并舉籌集資金，確保項(xiàng)目盡快竣工。珠海鵬灣置業(yè)有限公司（注：金灣寶龍城項(xiàng)目公司，下稱(chēng)“珠海鵬灣”）計(jì)劃2023年下半年啟動(dòng)二期項(xiàng)目復(fù)工。

上述回應(yīng)提到，金灣寶龍城二期商業(yè)綜合體項(xiàng)目于2022年11月暫停施工，主要受近年疫情及房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道收緊、銷(xiāo)售端持續(xù)下行等因素影響，寶龍集團(tuán)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，影響到該項(xiàng)目。

2022年年中，寶龍集團(tuán)的流動(dòng)性危機(jī)逐漸顯現(xiàn)，先是標(biāo)普、穆迪兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)先后調(diào)低寶龍地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)，認(rèn)為其資產(chǎn)處置慢于預(yù)期，業(yè)務(wù)受到削弱，融資渠道受限，未來(lái)6-12個(gè)月將有大量債務(wù)到期，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加大。2022年7月26日，寶龍地產(chǎn)正式公告違約，稱(chēng)未如約償還2129.4萬(wàn)美元票據(jù)的本金和利息，同時(shí)未必能于2022年11月8日償還第二批2022年票據(jù)余下尚未償還本金額3725.9萬(wàn)美元。

據(jù)寶龍地產(chǎn)2022年年報(bào)數(shù)據(jù)，其全年合約銷(xiāo)售總額約409.5億元，同比下降59.55%；合約銷(xiāo)售總面積272.42萬(wàn)平方米，同比下降57.5%。一年內(nèi)到期的借款約196.86億元，一年后到期的借款約434.06億元。而截至2022年末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、受限制現(xiàn)金合共約118.08億元，較2021年底減少約52.9%。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為95.9億元，難以覆蓋短期債務(wù)。

進(jìn)入2023年，寶龍地產(chǎn)的銷(xiāo)售狀況并未好轉(zhuǎn)。據(jù)其發(fā)布的盈利警告，上半年利潤(rùn)約2至4億元，而去年同期為約12.13億元。今年1-7月，其合約銷(xiāo)售總額為196.41億元，合約銷(xiāo)售總面積約127.28萬(wàn)平方米，同比分別下降25.75%、27.49%。

值得注意的是，2020年年報(bào)中，寶龍地產(chǎn)首次提出“1+1+N”的發(fā)展戰(zhàn)略，2022年年報(bào)中則變?yōu)椤?+N”，即深耕長(zhǎng)三角，同時(shí)關(guān)注和探索其他機(jī)會(huì)型優(yōu)質(zhì)區(qū)域。

超20城支持團(tuán)購(gòu)商品住房

去年以來(lái)，金灣寶龍城已多次調(diào)低備案價(jià)。如D區(qū)1、2棟房源，自2021年11月公示備案價(jià)以來(lái)，分別于2022年3月、8月和2023年4月、7月四次調(diào)低備案價(jià)，均價(jià)由2021年的26889.95元/平方米降至目前的18967.07元/平方米，降幅近30%。以1棟201房為例，歷經(jīng)四次調(diào)價(jià)后，其備案價(jià)從25469.24元/平方米降至17994.14元/平方米。項(xiàng)目B、E區(qū)域也有多套房源降價(jià)。

大幅降價(jià)的不止金灣寶龍城。珠海房產(chǎn)中介李航（化名）對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，同片區(qū)的海倫堡玖悅瓏灣也推出員工內(nèi)購(gòu)房，目前均價(jià)15500元/平方米左右,首付僅需2萬(wàn)+，還送車(chē)位使用權(quán)。

房企降價(jià)的背后，是樓市成交的低迷。和其他大多數(shù)城市一樣，珠海樓市也在經(jīng)歷年初短暫的“小陽(yáng)春”后進(jìn)入平淡期。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5、6月份，隨著需求釋放殆盡，整體供求進(jìn)一步萎縮。珠海非中心城區(qū)去化壓力更大，上半年銷(xiāo)售TOP10項(xiàng)目中，5個(gè)來(lái)自香洲區(qū)，3個(gè)來(lái)自橫琴新區(qū)，高新區(qū)及斗門(mén)區(qū)各1個(gè)。金灣寶龍城所在的金灣區(qū)則沒(méi)有樓盤(pán)上榜。

此前，房企降價(jià)去化面臨著限價(jià)、限跌兩道緊箍咒，如今年5月，昆山市兩樓盤(pán)因大幅降價(jià)銷(xiāo)售而遭到處罰。而受限價(jià)政策等因素影響，一手房市場(chǎng)整體處于橫盤(pán)狀態(tài)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，今年1-7月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)持平，其中71個(gè)城市累計(jì)下跌。

不過(guò)，目前多城已開(kāi)始因時(shí)制宜，放松售價(jià)限制。近日，四川雅安、福建邵武等地鼓勵(lì)房企針對(duì)特定群體開(kāi)展商品房團(tuán)購(gòu)，明確團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，今年以來(lái)，已有超20城出臺(tái)政策支持團(tuán)購(gòu)商品住房，如安徽滁州、四川資陽(yáng)等。陜西安康、河南濟(jì)源產(chǎn)城融合區(qū)則對(duì)達(dá)到一定套數(shù)的團(tuán)購(gòu)行為發(fā)放補(bǔ)貼。

但陳文靜也指出，團(tuán)購(gòu)雖然短期內(nèi)可以一定程度提升入市積極性，助力房企以?xún)r(jià)換量、加速回款，但對(duì)意愿不高的購(gòu)房者起到的催化作用不明顯。長(zhǎng)期來(lái)看，無(wú)論是提振市場(chǎng)信心，還是緩解企業(yè)資金壓力，其可持續(xù)性有限。

“當(dāng)前購(gòu)房者觀望情緒仍較重，市場(chǎng)活躍度不足，短期房企降價(jià)促銷(xiāo)意愿仍較強(qiáng)，新房?jī)r(jià)格下跌預(yù)期仍在。”陳文靜建議，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，限價(jià)政策應(yīng)適度優(yōu)化調(diào)整，如合理制定新房備案價(jià)和土拍環(huán)節(jié)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，取消“限跌令”和二手房指導(dǎo)價(jià)，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售面積、房企到位資金等指標(biāo)的降幅均進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，商品房銷(xiāo)售額自今年3月同比轉(zhuǎn)正后，7月再次負(fù)增長(zhǎng)。房企資金來(lái)源也不容樂(lè)觀，1-7月到位資金在去年同期同比下跌25.4%的基礎(chǔ)上，又下跌了11.2%。

無(wú)論是樓市，還是房企，或許都亟待有效、及時(shí)的政策支持。

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