本文來(lái)源:時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者:陳澤旋
圖片來(lái)源:圖蟲創(chuàng)意
要在年內(nèi)至少推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目的廣州,正在研究推行房票安置。
(資料圖)
近日,一份名為《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法(建議稿)》(下稱《建議稿》)的文件在市場(chǎng)上流傳,《建議稿》顯示,廣州市行政區(qū)內(nèi)各類城中村改造項(xiàng)目的拆遷安置工作將采用房票安置的方式,包括政府收儲(chǔ)、統(tǒng)籌做地和“三舊”改造等不同模式下的城中村改造項(xiàng)目。
具體操作是征收人將計(jì)劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣,以房票形式出具給被征收人,由被征收人自行向參與房票安置工作的房企購(gòu)買商品房,包括住宅、商業(yè)、商辦、工業(yè)和車位。而按照廣州現(xiàn)行政策,一般是由征收主體采用回遷安置或貨幣補(bǔ)償?shù)确绞剑虮徽魇杖颂峁┌仓梅炕蜓a(bǔ)償款等。
時(shí)代財(cái)經(jīng)以市民身份通過(guò)廣州市規(guī)劃和自然資源局了解到,廣州市相關(guān)部門確已就房票安置政策開(kāi)展研究工作,但仍處于初步的可行性研究階段。
“市場(chǎng)上流傳的《建議稿》只是很前期的研究成果,未來(lái)會(huì)不會(huì)實(shí)施、具體怎么實(shí)施還差得遠(yuǎn),也可能討論完之后就否掉這個(gè)事情”。廣州市規(guī)劃和自然資源局工作人員表示。
此外,市場(chǎng)傳言還稱,廣州各區(qū)已在研究房票安置政策相關(guān)細(xì)則,但番禺區(qū)城市更新局向時(shí)代財(cái)經(jīng)回應(yīng)道,目前暫未收到相關(guān)文件,“要等市層面有明確的指示,才會(huì)開(kāi)展下一步工作”,廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市更新局亦否認(rèn)了該說(shuō)法。
房票并非新生事物,在2015年至2018年的棚改貨幣化安置階段,不少商品房庫(kù)存高企的城市就已經(jīng)實(shí)行了房票制度。在房票安置政策的帶動(dòng)下,這些城市也取得了較好的去化效果。但隨著各地庫(kù)存問(wèn)題的解決,棚改貨幣化安置在2018年之后逐漸淡出市場(chǎng),房票制度也更少被提及。
進(jìn)入2022年,全國(guó)多個(gè)城市又陸續(xù)出臺(tái)房票安置政策,或就相關(guān)政策的出臺(tái)進(jìn)行表態(tài),與上一輪行情不同的是,部分省會(huì)和低線城市開(kāi)始加入其中。而如果上述《建議稿》一旦落地,廣州將是第一個(gè)實(shí)施房票安置政策的一線城市。
根據(jù)廣州市人民政府網(wǎng)站,“十四五”期間,廣州計(jì)劃推進(jìn)183條城中村的改造工作,而在今年,廣州市、區(qū)兩級(jí)將強(qiáng)力推進(jìn)的城中村改造項(xiàng)目多達(dá)127個(gè)。另?yè)?jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局在今年2月公布的《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(2021—2035年)》(公開(kāi)征求意見(jiàn)稿),到2035年,廣州計(jì)劃推進(jìn)的舊村莊改造項(xiàng)目(注:舊村莊包括但不限于城中村)一共281個(gè)。
有了上一輪的經(jīng)驗(yàn),在樓市低迷的當(dāng)下,房票安置政策被視為提振銷售的重要手段,市場(chǎng)更是對(duì)拆遷規(guī)模龐大的城市落地相關(guān)政策充滿了期待。
舊改大量登場(chǎng),廣州研究房票安置政策
按照廣州現(xiàn)行政策,目前的拆遷安置工作中,征收人一般采用回遷安置或貨幣補(bǔ)償?shù)确绞?,向被征收人提供安置房或補(bǔ)償款等。而房票安置政策則鼓勵(lì)央企、國(guó)企和有實(shí)力的民企積極參與,向被征收人提供商品房源供其自主選擇,參與房企應(yīng)對(duì)所提供房源的樓盤位置、商品房?jī)r(jià)格、購(gòu)房?jī)?yōu)惠幅度、交付日期等作出承諾并向社會(huì)公示,因此,房票相對(duì)安置房的優(yōu)勢(shì)在于被征收人有更多的自主選擇權(quán),相較補(bǔ)償款則有更多的金額獎(jiǎng)勵(lì)。
《建議稿》顯示,房票票面金額是被征收人房屋按照廣州現(xiàn)行拆遷安置補(bǔ)償計(jì)算權(quán)益貨幣量化后的總金額,包括基礎(chǔ)補(bǔ)償金額、房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì)等。其中,基礎(chǔ)補(bǔ)償金額是房屋價(jià)值的等價(jià)轉(zhuǎn)換,而房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì)比例則分區(qū)確定,中心城區(qū)的政策性獎(jiǎng)勵(lì)比例為2%,外圍城區(qū)為5%,同時(shí),以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)被征收人3個(gè)月的臨遷費(fèi)。
房票可用于購(gòu)買城中村改造項(xiàng)目轄區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)售備案的新建商品房以及安置房,當(dāng)轄區(qū)范圍內(nèi)房票房源不足以滿足安置需求,報(bào)市政府研究同意后,可在其他區(qū)統(tǒng)籌存量房源。房票房源所指的新建商品房不局限于住宅。不過(guò),只有被征收人家庭在滿足每戶擁有一套住房的前提下,才可使用房票購(gòu)買非住宅房源,包括商業(yè)、商辦、工業(yè)和車位。
被征收認(rèn)選擇房票安置的方式并不意味著只能兌換房源。根據(jù)《建議稿》,房票的使用期限最長(zhǎng)不超過(guò)24個(gè)月,當(dāng)房票未在期限內(nèi)使用的,在扣除房票獎(jiǎng)勵(lì)后可兌換成現(xiàn)金;而已使用但未超過(guò)面值的85%,余額按照未使用的比例扣除房票獎(jiǎng)勵(lì)后兌換成現(xiàn)金;已使用且超過(guò)面值的85%(含),余額才可兌換成等額現(xiàn)金。
在允許房票買賣的城市,被征收人還可提前退出房票。綜合開(kāi)源證券的報(bào)告和各地政府的公開(kāi)信息可知,2022年至今,全國(guó)至少有55個(gè)城市出臺(tái)房票安置政策,或就相關(guān)政策的出臺(tái)進(jìn)行表態(tài)。在已出臺(tái)政策的城市中,大部分房票限定被征收人或其配偶、父母、子女使用,僅有少數(shù)城市允許一次或二次轉(zhuǎn)讓。
《建議稿》如果最終落地,廣州將不僅是第一個(gè)實(shí)施房票安置政策的一線城市,也將是現(xiàn)行房票安置政策的城市中,為數(shù)不多允許房票自由買賣的城市之一。根據(jù)《建議稿》,被征收人使用房票所購(gòu)買的商品住房不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù),但在房票轉(zhuǎn)讓予第三人時(shí),受讓人需具備廣州購(gòu)房資格,并滿足廣州限購(gòu)要求。
從廈門的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,房票安置政策的實(shí)施不僅向市場(chǎng)釋放了購(gòu)房需求,允許房票買賣也在一定程度上活躍了市場(chǎng)。
廈門的房票使用期限是24個(gè)月,自房票核發(fā)之日起12個(gè)月內(nèi)使用房票購(gòu)房,持票者可獲得使用面值5%的獎(jiǎng)勵(lì),在第13個(gè)月至24個(gè)月使用的,則可獲得使用面值2%的獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)有購(gòu)房需求的人而言,通過(guò)購(gòu)買房票便可得到房票獎(jiǎng)勵(lì),相當(dāng)于獲取了購(gòu)房折扣,一個(gè)關(guān)于房票的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)在廈門應(yīng)運(yùn)而生。
時(shí)代財(cái)經(jīng)以購(gòu)票人的名義咨詢了不同的房票中介,在廈門,100萬(wàn)元面值的房票市場(chǎng)價(jià)格大多為101萬(wàn)元,購(gòu)買人同時(shí)需要支付大約1個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)用,即便如此,購(gòu)買人在12個(gè)月內(nèi)持房票買房時(shí),100萬(wàn)元的面值依然可以享受3%的獎(jiǎng)勵(lì)。
樓市待復(fù)蘇,房票還能去庫(kù)存嗎?
在2015年至2018年的棚改貨幣化階段,作為房地產(chǎn)去庫(kù)存的方式之一,房票安置政策有效地解決了三四線城市商品房庫(kù)存量高企的問(wèn)題。在新一輪的房票安置浪潮中,市場(chǎng)也對(duì)此充滿期待,尤其此時(shí)正值全國(guó)多地商品房庫(kù)存量重回高位,而購(gòu)房需求又陷入了低谷。
在棚改貨幣化階段,鄂爾多斯樓市一度面臨去化難題,是高庫(kù)存三四線城市的典型代表。2016年,鄂爾多斯市被列為全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存和棚戶區(qū)改造的試點(diǎn),當(dāng)年3月,鄂爾多斯發(fā)布《關(guān)于做好房地產(chǎn)去庫(kù)存工作進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》,提出力爭(zhēng)利用三年左右的時(shí)間,全面完成全市房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)。
一場(chǎng)關(guān)于回遷安置、棚改和去庫(kù)存的戰(zhàn)役在鄂爾多斯打響。鄂爾多斯市人民政府網(wǎng)站在2019年9月3日公布的數(shù)據(jù)顯示,2016年以來(lái),鄂爾多斯通過(guò)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增量,創(chuàng)新實(shí)施“房票”政策盤活房地產(chǎn)存量,推行棚戶區(qū)改造貨幣化安置等政策措施,使住宅庫(kù)存量下降65%、商業(yè)庫(kù)存下降45%。
在全國(guó)層面,棚改貨幣化安置階段同樣取得顯著的去化效果??硕鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示,以套均住房面積85平方米測(cè)算可知,2017年全國(guó)棚改貨幣化安置大約實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存3.1億平方米,占當(dāng)年全國(guó)商品住宅銷售面積的比重達(dá)到21.5%,而2014年這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為0.4億平方米和3.4%。
不過(guò),不同于棚改貨幣化安置階段,房票安置政策被明確為去庫(kù)存的方式之一,2022年以來(lái)陸續(xù)出臺(tái)房票安置政策的城市,基本都稱政策目的是拓寬房屋征收與補(bǔ)償安置渠道,滿足人民群眾對(duì)安置房屋的多樣化需求。
根據(jù)開(kāi)源證券在7月30日發(fā)布的報(bào)告,2022年以來(lái)一共有55個(gè)城市推行房票政策,數(shù)量較棚改貨幣化安置階段顯著提升,與上一輪行情以三四線城市為主不同,此輪推行房票政策的城市開(kāi)始出現(xiàn)省會(huì)和低線城市。不過(guò),時(shí)代財(cái)經(jīng)通過(guò)多地政府網(wǎng)站了解到,這其中不少城市僅僅對(duì)房票安置政策的出臺(tái)進(jìn)行支持性表態(tài),已出臺(tái)政策的城市大部分僅在個(gè)別或幾個(gè)行政區(qū)域執(zhí)行。
廈門在2022年12月14日出臺(tái)的房票安置政策,是面向島外四區(qū)(即集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū))集體土地上具有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋的征收補(bǔ)償,并未覆蓋到廈門全市;合肥目前僅在長(zhǎng)豐縣、廬江縣兩大縣城試行房票安置政策;重慶則僅在今年4月發(fā)布的《重慶市棚戶區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃(2023—2025年)》(征求意見(jiàn)稿)中提到支持有條件的區(qū)縣推行房票等貨幣化安置方式。
“從去年開(kāi)始的新一輪房票安置政策的影響能有多大,還有待(多地)政策實(shí)施細(xì)則的落地,目前還沒(méi)有大范圍地推行”,廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。
廈門房票在今年5月第一次大規(guī)模進(jìn)入樓市,當(dāng)時(shí),房企們?yōu)榱藸?zhēng)奪客戶,在同安區(qū)的郭山村打響拆遷戶爭(zhēng)奪戰(zhàn),該村是同安第一個(gè)使用房票進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償?shù)恼灏徇w項(xiàng)目,也是目前廈門房票規(guī)模最大的一個(gè),涉及郭山村后獅尾里、新厝里、前院里等3個(gè)自然村,一共1217人。
不過(guò),克而瑞福建區(qū)域研究經(jīng)理莫端在5月向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出,由于房票只能在本區(qū)域內(nèi)消化,房票將會(huì)保證島外部分板塊的有效庫(kù)存去化,且會(huì)愈發(fā)偏向綜合資源集中的樓盤項(xiàng)目,市場(chǎng)只是呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖,并沒(méi)有提振和扭轉(zhuǎn)整體的樓市形勢(shì)。
克而瑞福建區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示,上半年,廈門一共賣出11204套新房,成交面積約119.91萬(wàn)方,成交量同環(huán)比齊升,而7月廈門新房成交量跌破1000套。
合肥市長(zhǎng)豐縣自去年12月14日正式推行房票安置政策,截至目前,長(zhǎng)豐縣已公布了兩批房屋征收房票安置房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目名單。不過(guò),從房企反映的情況來(lái)看,房票同樣沒(méi)有在長(zhǎng)豐縣取得明顯成效。
中環(huán)城玫瑰公館在5月10日進(jìn)入第二批房票安置項(xiàng)目名單,雖然該項(xiàng)目的房票房源多達(dá)180套,但一名工作人員告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),“最近沒(méi)有(持票)人來(lái)咨詢,我們是商業(yè)項(xiàng)目,他們更愿意去買住宅”。而住宅項(xiàng)目尚陽(yáng)里的工作人員卻表示,自5月以來(lái),該項(xiàng)目通過(guò)房票成交的房源僅有個(gè)位數(shù),項(xiàng)目的房票房源數(shù)量高達(dá)232套?!拔覀兺ㄟ^(guò)拆遷辦了解到房票數(shù)量還是蠻多的,只是(礙于)現(xiàn)在的市場(chǎng)大勢(shì),很多人的購(gòu)房需求不是那么強(qiáng),他們還是覺(jué)得把錢拿在手里穩(wěn)妥一些”。
房票兌付資金成難題,鄭州踩下剎車
與此同時(shí),沒(méi)有了第一輪房票安置政策一般規(guī)模的中國(guó)人民銀行PSL政策(注:PSL指“抵押補(bǔ)充貸款”)支持,此輪房票安置政策能對(duì)購(gòu)房消費(fèi)產(chǎn)生多大的拉動(dòng)作用,同樣讓市場(chǎng)存疑。
房票可以理解為地方政府發(fā)行的住房消費(fèi)券或拆遷支票,居民先憑房票購(gòu)房,政府隨后向房企兌付資金。對(duì)于政府而言,實(shí)施房票安置政策的保障在于擁有足夠資金兌付預(yù)算。
根據(jù)民生證券的報(bào)告,2014至2019年,中國(guó)人民銀行向政策性銀行提供約3.6萬(wàn)億PSL,政策行再向地方投放棚改專項(xiàng)貸款,棚改專項(xiàng)貸款占棚改貨幣化資金來(lái)源的80%左右。這為房票安置提供了低成本、長(zhǎng)期限的雄厚資金支撐,地方政府再通過(guò)賣地收入償還貸款,由此形成資金閉環(huán)。不過(guò),2018年之后,棚改貨幣化安置開(kāi)始退潮,PSL規(guī)模逐漸萎縮,房票也隨之降溫。
關(guān)于房票安置政策的資金問(wèn)題,目前市場(chǎng)上存在的主流看法是政府采用房票代替一次性大額現(xiàn)金支出,與房企結(jié)算亦可分期付款,短期內(nèi)可以有效地減輕政府財(cái)政壓力,但如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激效果不佳或財(cái)政預(yù)算不足,同時(shí)沒(méi)有給予一定量的融資工具支持,后續(xù)的財(cái)政壓力依然會(huì)顯現(xiàn)。
根據(jù)《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法(建議稿)》,廣州同樣是通過(guò)土地收入來(lái)支持房票資金的兌付,被征收人完成房票購(gòu)房后,政府部門將支付票面金額的10%,城中村土地拆遷平整后支付票面金額的20%,城中村土地出讓(劃撥)后再支付票面金額余下的70%。
實(shí)際上,用土地收入來(lái)覆蓋房票資金的方法已在福建省南平市順昌縣得到使用。新華社主辦的《半月談》在8月22日一篇報(bào)道中援引順昌縣副縣長(zhǎng)李軍的說(shuō)法稱,縣財(cái)政壓力比較大,因而把房票安置貫穿于征遷全過(guò)程,房票以政府信用為擔(dān)保,縣政府為開(kāi)發(fā)商設(shè)定的兌現(xiàn)期為2年,這就為政府贏得2年兌現(xiàn)緩沖期。
然而,李軍又表示,通過(guò)首輪征遷順昌縣獲得580畝優(yōu)質(zhì)土地,其中340畝可以用于出讓,原打算依靠土地出讓金來(lái)覆蓋房票,但從去年至今,該縣沒(méi)有出讓一塊土地,這成為房票安置循環(huán)中的一個(gè)堵點(diǎn),在這種困難情況下,順昌縣通過(guò)籌措資金提前兌現(xiàn)部分房票。
作為新一輪房票安置浪潮中較早出臺(tái)相關(guān)政策的省會(huì)城市,鄭州在推行房票安置的過(guò)程中同樣遇到了資金難題。
2022年6月8日,鄭州針對(duì)6大中心城區(qū)發(fā)布了《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法(暫行)》,有效期至2024年12月31日。不過(guò),鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局工作人員告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),政策出臺(tái)之后便遇到全國(guó)性的停貸風(fēng)波,“工作重點(diǎn)都轉(zhuǎn)到保交樓上面了,原先準(zhǔn)備的(房票)資金也全部去了保交樓,后續(xù)房票政策沒(méi)有繼續(xù)跟進(jìn),等于暫時(shí)擱置了”。
上述工作人員表示,鄭州房票安置工作的資金來(lái)源是政策性銀行(國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行)貸款,房票安置政策的推進(jìn)還需視后續(xù)資金情況而定,“如果有資金可以繼續(xù)推進(jìn),沒(méi)有資金只能到時(shí)候再說(shuō)了”。
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