認(rèn)房不認(rèn)貸!兩座一線(xiàn)城市同一天官宣,影響有多大
2023-08-30 22:30:16    騰訊網(wǎng)

文丨西部菌


(資料圖片僅供參考)

房地產(chǎn)行業(yè)的變化,大家這大半年應(yīng)該都感受到了。

1-7月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比降1.5%;銷(xiāo)售面積,同比降6.5%,7月單月更是同比降15.5%。與此對(duì)應(yīng)的是,今年以來(lái),從上至下,各種政策信號(hào)迭出,諸多二三線(xiàn)城市都不同程度放松限購(gòu)政策。

而作為樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)的一線(xiàn)城市卻遲遲未動(dòng)?,F(xiàn)在,千呼萬(wàn)喚,終于來(lái)了。而且,同一天,兩個(gè)一線(xiàn)城市先后官宣。

先是8月30日上午,廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,打響了一線(xiàn)城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的“第一槍”。

就在大家觀望其它三座一線(xiàn)城市何時(shí)跟進(jìn)之時(shí),深圳于當(dāng)日傍晚也宣布:居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí),家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的,不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn),這直接關(guān)系到購(gòu)房者的首付和購(gòu)房資格。

比如,以下是廣州認(rèn)房不認(rèn)貸之后的情況:

當(dāng)然,廣州、深圳的官宣,不算意外。在此之前的8月25日,相關(guān)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,就明確提出了“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為政策工具,納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。

這在一批二線(xiàn)城市已率先落實(shí)的情況下,基本上可看作是對(duì)一線(xiàn)城市的“敲打”?,F(xiàn)在來(lái)看,廣州和深圳,為一線(xiàn)城市打了個(gè)樣。

那么,它的影響到底有多大呢?

首先,它應(yīng)該會(huì)在短期內(nèi)促進(jìn)兩座城市房地產(chǎn)交易量的回升。

公開(kāi)信息顯示,廣州、深圳的房屋交易量都退回到了歷史低位。如廣州7月份新房成交僅5188套,同比、環(huán)比都下降明顯;同期,二手房交量?jī)H為8096套,連續(xù)四個(gè)月下跌。

深圳的情況也好不到哪去。7月,深圳全市新建商品房成交3628套,成交面積41.35萬(wàn)平方米,同比下降11.14%。而截止7月31日,深圳可售商品住房約4.3萬(wàn)套,可售面積431.1萬(wàn)平方米。也就是說(shuō),即便保持7月的水平,即便停止新增,深圳的“去化”周期也在10個(gè)月以上。

當(dāng)然,交易量明顯降溫的同時(shí),還有價(jià)格的下行。以深圳為例,今年上半年,深圳的二手房住宅成交均價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米,與2021年上半年比跌幅達(dá)到16%,相當(dāng)于回到了2018年的水平。

在這種情況下,盡快促成房地產(chǎn)交易量的回暖,即便對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)不夠明顯的深圳來(lái)說(shuō),也具有相當(dāng)?shù)钠惹行?。而“認(rèn)房不認(rèn)貸”,一可以釋放出更多的購(gòu)買(mǎi)指標(biāo);二也可以降低部分群體的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻。

因此,綜合判斷,至少短期內(nèi),廣、深兩地的交易量應(yīng)該會(huì)有所回升。

但價(jià)格,恐怕很難明顯回暖。道理很簡(jiǎn)單,即便“認(rèn)房不認(rèn)貸”可以釋放一部分的購(gòu)買(mǎi)潛力,但當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以買(mǎi)方市場(chǎng)為主,大家的觀望情緒依然比較重,甚至不排除,受政策刺激,二手房的上架數(shù)量也會(huì)增多。因此,不應(yīng)該指望認(rèn)房不認(rèn)貸在根本上改變當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。

這方面,之前鄭州已有前車(chē)之鑒。早在8月初,鄭州就“官宣”打響了 “認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍。但結(jié)果,公布消息的第二天就有2100余套新上房源,而交易量卻并沒(méi)有明顯回升。當(dāng)然,作為一線(xiàn)城市,廣深的效果應(yīng)該相對(duì)要好一些。但即便如此,也不宜過(guò)于高估。

其次,廣、深也把壓力留給了北京和上海。

客觀說(shuō),在房地產(chǎn)調(diào)控中,真正的一線(xiàn)城市,實(shí)際只有北京和上海。因?yàn)橛捎诜N種原因,這兩座城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和調(diào)控尺度,都是最特殊的。在很大程度上說(shuō),北京和上海的放松程度,將成為真正的風(fēng)向標(biāo)?,F(xiàn)在,這兩座城市到底如何“跟”,還有待觀察。

當(dāng)然,不管京滬如何跟,現(xiàn)在廣深亮牌了,對(duì)其它二線(xiàn)城市應(yīng)該也多少會(huì)有所刺激??梢灶A(yù)期,接下來(lái),一批仍在猶豫、遮遮掩掩的二線(xiàn)城市,可能會(huì)打開(kāi)新的調(diào)控空間。

此外,一些配套的調(diào)控松綁,應(yīng)該也會(huì)加速。比如,這幾天,多家大行都對(duì)備受期待的存量房貸打折一事作出表態(tài),整體傳遞出的信號(hào)是:靴子要快落地了。多家甚至已傳制定了存量房貸利率調(diào)降預(yù)案。

還有,已有珠海等城市開(kāi)始行動(dòng),媒體也頻頻呼吁的放松“限跌令”,可能也會(huì)在更多城市復(fù)制。

用大白話(huà)來(lái)講,一線(xiàn)城市都“下場(chǎng)”了,大家可能都不會(huì)“裝”了。

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