核心觀點:
1. 因勢而動?!胺康禺a(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷已然,各界對于政策給予更多期待。然而,近來商品房銷售和投資降幅再度擴(kuò)大,房企違約風(fēng)險抬頭。對此,未來政策調(diào)整的力度和路徑究竟如何?能否扭轉(zhuǎn)目前居民購房預(yù)期的弱勢?
(資料圖片)
2. 環(huán)顧全球,人口老齡化、城鎮(zhèn)化率比我國更高的經(jīng)濟(jì)體,其商品房需求大都能正增長。如此長期因素,未必是造成我國短期住房銷售負(fù)增長的直接原因。諸多跡象表明,剛性和改善性需求客觀存在,政策調(diào)整對于地產(chǎn)的促進(jìn)作用并未失效。?
3. 過往來看,各地房價對于政策的敏感度差異明顯,決定著因城施策的力度差異。加之本輪政策側(cè)重剛性和改善性需求,其放松過程或?qū)⑹牵阂痪€和強(qiáng)二線城市漸進(jìn)、局部性放松,而其它二、三線城市則有望迎來較大力度、甚至全域性調(diào)整。
4. 展望未來,政策調(diào)整將逐步釋放被壓制的住房需求。但市場供求關(guān)系尤其是居民預(yù)期已發(fā)生顯著變化,二手房存量房源供給不斷擴(kuò)大,使得本輪需求端放松政策的效力可能出現(xiàn)折扣,疊加房企風(fēng)險仍未收斂,房地產(chǎn)修復(fù)企穩(wěn)或是緩慢進(jìn)程。
正文:
“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷已然,各界對于政策給予更多期待。然而,近來商品房銷售和投資降幅再度擴(kuò)大,房企違約風(fēng)險抬頭。對此,未來政策調(diào)整的力度和路徑究竟如何?能否扭轉(zhuǎn)目前居民購房預(yù)期的弱勢?
一、政策如何調(diào)整?
環(huán)顧全球,人口老齡化、城鎮(zhèn)化率比我國更高的經(jīng)濟(jì)體,其商品房需求大都能正增長。如此長期因素,未必是造成我國短期住房銷售負(fù)增長的直接原因。
圖1. 各國住房需求:長期正增長
來源:CEIC,WIND,筆者測算
注:統(tǒng)計期剔除危機(jī)年份。
我國商品房庫存(以去化周期衡量)升至歷史高位,但因城施策等政策力度弱于過往。歷史上,房價對于政策的敏感度,決定著各地因城施策的力度差異。本輪放松過程或是:一線和強(qiáng)二線城市漸進(jìn)、局部性放松,二、三線城市有望較大力度調(diào)整。
圖2. 政策調(diào)整的邏輯:房價彈性
來源:WIND,政府官網(wǎng),筆者測算
注:政策力度以量化打分測度。
二、居民如何響應(yīng)?
疫后地產(chǎn)政策放松更多城市的銷售相對更好,表明政策對于地產(chǎn)并未失效。大中戶型的銷售占比持續(xù)抬升,也折射出改善性需求的客觀存在。若更多一、二線城市推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”等,將有助于需求釋放。
圖3. 政策并未失效
來源:WIND,筆者測算
注:銷售為較疫前同期比值;放松城市包括鄭州、杭州、無錫、南京、青島;未明顯放松為泉州、寧波、成都、蘇州、天津、溫州、大連。
值得一提的是,房企違約與住房銷售存在負(fù)向反饋機(jī)制。地產(chǎn)風(fēng)險暴露(如恒大債務(wù)逾期)后1個月左右,新房銷售往往明顯回落、且降幅超過二手房,反映購房者對交樓風(fēng)險的擔(dān)憂。近期房企風(fēng)險多發(fā),將對新房銷售造成影響。
圖4. 二手房供給擴(kuò)大,弱化新房需求
來源:WIND,貝殼,諸葛找房,筆者測算
注:二手房供給為掛牌量/月均成交。
初步預(yù)測,下半年房地產(chǎn)銷售、投資當(dāng)月同比降幅或繼續(xù)擴(kuò)大,全年銷售額、投資累計同比約在-10%左右。
三、基本結(jié)論
一是環(huán)顧全球,人口老齡化、城鎮(zhèn)化率比我國更高的經(jīng)濟(jì)體,其商品房需求大都能正增長。如此長期因素,未必是造成我國短期住房銷售負(fù)增長的直接原因。諸多跡象表明,剛性和改善性需求客觀存在,政策調(diào)整對于地產(chǎn)的促進(jìn)作用并未失效。?
二是過往來看,各地房價對于政策的敏感度差異明顯,決定著因城施策的力度差異。加之本輪政策側(cè)重剛性和改善性需求,其放松過程或?qū)⑹牵阂痪€和強(qiáng)二線城市漸進(jìn)、局部性放松,而其它二、三線城市則有望迎來較大力度、甚至全域性調(diào)整。
三是展望未來,政策調(diào)整將逐步釋放被壓制的住房需求。但市場供求關(guān)系尤其是居民預(yù)期已發(fā)生顯著變化,二手房存量房源供給不斷擴(kuò)大,使得本輪需求端放松政策的效力可能出現(xiàn)折扣,疊加房企風(fēng)險仍未收斂,房地產(chǎn)修復(fù)企穩(wěn)或是緩慢進(jìn)程。
【作者】
伍戈:博士,長江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。曾長期供職央行貨幣政策部門,并在國際貨幣基金組織擔(dān)任經(jīng)濟(jì)學(xué)家。孫冶方經(jīng)濟(jì)科學(xué)獎獲得者,獲浦山政策研究獎、劉詩白經(jīng)濟(jì)學(xué)獎,“遠(yuǎn)見杯”經(jīng)濟(jì)預(yù)測冠軍。著有貨幣經(jīng)濟(jì)“四部曲”。
俞濤、曹海巍、高童:長江證券研究員。
朱錕、陳家庚、王昶:實習(xí)研究員。
【近期研究】
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